17/03/2016
El acceso a una vivienda digna y asequible se ha convertido en un desafío significativo para miles de familias en El Salvador. Mientras el sector de la construcción muestra dinamismo con múltiples proyectos en ejecución, la realidad es que la mayoría de estas nuevas edificaciones están fuera del alcance económico de un amplio segmento de la población.
Actualmente, el panorama de la construcción en el país está dominado por más de 60 proyectos habitacionales, muchos de ellos concentrados en viviendas de altura. Si bien esto puede responder a la necesidad de optimizar el uso del suelo en un territorio limitado, trae consigo una consecuencia directa: precios que, en su mayoría, sobrepasan los $100,000. Este valor, según actores clave del sector, es inalcanzable para la clase media salvadoreña y otros segmentos de menores ingresos, creando una brecha considerable entre la oferta disponible y la demanda de vivienda asequible.
La Escasez de Oferta para la Mayoría
El presidente de la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción (CASALCO), José Antonio Velásquez, ha reconocido públicamente esta problemática. Según Velásquez, existe una reducida oferta de viviendas dirigidas a segmentos poblacionales que podrían costear precios entre los $50,000 y los $80,000. Esta falta de opciones en rangos de precio más bajos deja a muchas familias sin alternativas viables en el mercado formal.
La preocupación por esta situación ha llevado a discusiones entre el gremio de constructores y el gobierno. Recientemente, Velásquez se reunió con la ministra de Vivienda, Michelle Sol, para explorar posibles soluciones y alternativas que permitan aumentar la disponibilidad de opciones de vivienda más asequibles para los salvadoreños. La meta es clara: debe haber una oferta significativa de viviendas con precios por debajo de los $100,000 para atender a la base de la pirámide poblacional.
Durante estas conversaciones, se estableció un compromiso para realizar estudios conjuntos que analicen la viabilidad de proyectos con rangos de precio aún más bajos, específicamente entre $40,000 y $50,000, además de abordar el rango intermedio de $50,000 a $100,000, con un foco particular en precios alrededor de los $80,000. Esto subraya la urgencia de diversificar la oferta para que responda a la capacidad de pago de una mayor parte de la población.
Análisis de las Causas del Encarecimiento
Expertos en urbanismo y arquitectura coinciden en que el aumento significativo en el precio de la vivienda en El Salvador en los últimos años no es un fenómeno aislado, sino el resultado de una combinación de factores complejos. Carlos Ferrufino, arquitecto urbanista y catedrático de la Universidad Centroamericana José Simeón Cañas (UCA), identifica varias causas principales:
- Enfoque del Mercado Inmobiliario: Las empresas inmobiliarias han priorizado la construcción de proyectos de altura y para segmentos de ingresos más altos debido a que estos ofrecen una mayor rentabilidad. Esta lógica de mercado, si bien legítima desde una perspectiva empresarial, desatiende las necesidades de la mayoría.
- Retiro del Gobierno de la Vivienda Social: Durante muchos años, el Estado salvadoreño dejó de involucrarse activamente en la construcción de vivienda social. Al permitir que el mercado dictara los precios basándose únicamente en la oferta y la demanda, se eliminó un contrapeso crucial que podría haber ayudado a mantener la vivienda asequible para los sectores más vulnerables.
- Falta de Incentivos para el Sector Privado: El sector privado, operando bajo la lógica de maximizar ganancias, no tiene incentivos suficientes para producir viviendas a precios que se ajusten a los ingresos de la mayoría de las familias salvadoreñas sin algún tipo de apoyo o mecanismo facilitador.
- Limitación Geográfica y Suelo Agotado: El Salvador es un país con un territorio limitado. La disponibilidad de suelo urbanizable se reduce, lo que ejerce presión al alza sobre los precios de la tierra, encareciendo consecuentemente los proyectos de construcción.
Ferrufino enfatiza un punto crucial: “Lo peor que se puede hacer es no hacer nada. Es seguir dejando que la vivienda sea una mercancía”. Para él, la vivienda es un derecho fundamental que el Estado debe garantizar, no solo un bien sujeto a las leyes del mercado.
La Postura Gubernamental: Fomentar, No Controlar
A pesar de la preocupación compartida por la falta de vivienda asequible, la postura del gobierno salvadoreño, según lo expresado por la ministra de Vivienda y el propio presidente, es clara: no se involucrarán en un control de precios. José Antonio Velásquez de CASALCO confirmó que la ministra Sol fue explícita al afirmar: “no, nosotros no nos podemos meter a regular precios”.
Esta posición fue reiterada por el presidente Nayib Bukele en un conversatorio virtual, donde manifestó: “Yo no creo en el control de precios”. La estrategia gubernamental, en lugar de la regulación directa de costos, se centra en fomentar la construcción de viviendas, esperando que un aumento en la oferta eventualmente ayude a mitigar la presión sobre los precios, aunque los expertos señalan que esto no es suficiente si la oferta sigue enfocada en segmentos de altos ingresos.
Alternativas Propuestas para una Vivienda Asequible
Ante este escenario, diversas voces proponen alternativas concretas para hacer frente al problema de la asequibilidad de la vivienda. El arquitecto Carlos Ferrufino insiste en que el Estado tiene que involucrarse activamente en la producción de vivienda, no solo en su fomento. Recuerda el programa "Casa para Todos" lanzado en un gobierno anterior que, aunque prometía 25,000 casas, solo construyó 5,000 y fracasó por falta de seguimiento y una estrategia de comercialización adecuada.
Para Ferrufino, la clave está en que el gobierno impulse la construcción de viviendas dirigidas específicamente a segmentos de venta entre $20,000 y $50,000, favoreciendo así la producción de vivienda social genuina. Pone como ejemplo el trabajo de fundaciones con amplia trayectoria como Techo, Habitat El Salvador y FUSAI, que en los últimos 50 años han construido más de 200,000 unidades habitacionales. Estos modelos, que combinan esfuerzos de la sociedad civil con posibles apoyos gubernamentales, podrían replicarse a mayor escala a nivel nacional.
Otra alternativa mencionada es el involucramiento de las municipalidades en la construcción de viviendas, citando el caso de Guatemala, donde existe una empresa municipal dedicada a desarrollar proyectos habitacionales locales.
Por su parte, el arquitecto salvadoreño Jorge Regazzoli, líder de colectivos como ID Urbe, ha presentado ocho propuestas específicas para reducir el precio de la vivienda sin recurrir al control directo. Sus ideas incluyen no solo incrementar la vivienda social, sino también reformar la ley de inquilinato, facilitar el acceso a créditos hipotecarios para familias de bajos y medianos ingresos, establecer impuestos sobre viviendas ociosas (para incentivar su uso o venta) y regular plataformas de alquiler temporal como Airbnb, que pueden reducir la oferta de alquileres a largo plazo y presionar los precios al alza.
Contexto Demográfico: ¿Quiénes Son Propietarios?
La Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples (EHPM) de 2022 ofrece una perspectiva sobre la situación actual de la propiedad de vivienda en El Salvador. Según esta medición, de los casi dos millones de hogares encuestados (1,984,825), poco más de la mitad (1,027,695, equivalente al 51.78%) son propietarios de su vivienda. El restante 48.22% de los hogares se encuentran en otras situaciones, como inquilinos temporales, guardianes, colonos u ocupantes gratuitos. Esto significa que casi la mitad de las familias salvadoreñas no poseen una vivienda propia, y muchas de ellas enfrentan barreras significativas para adquirirla en el mercado actual debido a los altos costos.
Resumen de Precios y Necesidades
| Tipo de Oferta de Vivienda | Rango de Precio Estimado | Descripción |
|---|---|---|
| Vivienda Nueva (Oferta Dominante Actual) | + $100,000 | Proyectos principalmente de altura, dirigidos a segmentos de mayores ingresos. |
| Vivienda Asequible Necesaria | $50,000 - $100,000 (Especialmente alrededor de $80,000) | Rango identificado por CASALCO y el Ministerio de Vivienda como insuficiente en la oferta actual, objeto de estudio para aumentar su disponibilidad. |
| Vivienda Social Ideal | $20,000 - $50,000 | Rango propuesto por expertos como Carlos Ferrufino, considerando la capacidad de pago de la mayoría de las familias salvadoreñas, cuya producción requeriría fuerte involucramiento estatal y/o de fundaciones/municipalidades. |
La tabla anterior resume la disparidad entre lo que se construye predominantemente en El Salvador y lo que la mayoría de la población puede pagar o necesita para acceder a una vivienda digna. La brecha entre la oferta actual por encima de los $100,000 y la necesidad de viviendas por debajo de esa cifra, idealmente entre $20,000 y $80,000, es el núcleo del desafío.
Preguntas Frecuentes Sobre el Costo de la Vivienda en El Salvador
A continuación, abordamos algunas preguntas comunes relacionadas con el precio y el acceso a la vivienda en el país:
¿Cuánto cuesta una casa promedio nueva en El Salvador?
Según la información disponible, la mayoría de los nuevos proyectos habitacionales en El Salvador tienen precios que superan los $100,000. Esto se debe a que la construcción se ha enfocado en segmentos de mayores ingresos y en proyectos de altura que, si bien optimizan el espacio, resultan costosos.
¿Hay opciones de vivienda asequible en el mercado?
La oferta de vivienda con precios entre $50,000 y $80,000 es reducida en el mercado actual. Existe una necesidad reconocida por la industria y el gobierno de aumentar la disponibilidad de viviendas en este rango, así como de explorar opciones incluso más económicas, entre $40,000 y $50,000, para atender a la base de la pirámide social.
¿Por qué es tan cara la vivienda en El Salvador?
El encarecimiento se atribuye a varios factores, incluyendo el enfoque de los desarrolladores en proyectos de alta rentabilidad para segmentos de mayores ingresos, la histórica falta de involucramiento estatal en la producción de vivienda social, la ausencia de incentivos para que el sector privado construya a precios asequibles, y la presión sobre el precio del suelo debido a la limitación territorial del país.
¿El gobierno está haciendo algo para bajar los precios?
El gobierno actual no apuesta por el control directo de precios. Su estrategia se centra en fomentar la construcción en general y en realizar estudios conjuntos con el sector privado para identificar y promover la edificación de viviendas en rangos de precio más bajos ($40,000-$80,000). Expertos sugieren que se necesita un involucramiento más directo del Estado en la producción de vivienda social.
¿Cómo puedo buscar ayuda para adquirir una vivienda asequible?
Una vía de apoyo gubernamental es a través del Fondo Social para la Vivienda (FSV). Esta institución ofrece diversas líneas de crédito diseñadas para facilitar la adquisición, construcción, mejora o traslado de deuda de una vivienda. Las líneas de crédito incluyen Vivienda Nueva y Usada, Compra de Lote, Traslado de Deuda, Construcción Individual, Remodelación, Ampliación y Mejora (RAM), y Vivienda Recuperada del FSV. Para acceder a estos créditos, se deben cumplir requisitos específicos establecidos por la institución.
¿Qué otras soluciones se proponen para la asequibilidad?
Expertos y arquitectos proponen diversas alternativas, como un mayor involucramiento del Estado y las municipalidades en la producción directa de vivienda social (con precios ideales entre $20,000 y $50,000), facilitar el acceso al crédito hipotecario, aplicar impuestos a viviendas desocupadas y reformar leyes relacionadas con el inquilinato y el uso de la vivienda para alquiler temporal.
Conclusión
El costo de una vivienda en El Salvador, particularmente en el mercado de nueva construcción, representa una barrera significativa para una gran parte de la población. La falta de oferta en rangos de precio asequibles ($20,000-$80,000) es un problema reconocido por la industria y los expertos. Si bien el gobierno apuesta por fomentar la construcción y estudiar opciones, muchas voces claman por un rol más activo del Estado en garantizar el derecho a la vivienda a través de la producción social. Las diversas propuestas sobre la mesa, desde el impulso a proyectos de bajo costo hasta reformas legales y financieras, buscan caminos para que el sueño de la casa propia deje de ser inalcanzable y se convierta en una realidad para más familias salvadoreñas.
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