25/11/2018
Cuando contemplamos la posibilidad de cambiar de vivienda, el camino más habitual que se nos viene a la mente es el de vender nuestra propiedad actual para, con el dinero obtenido, adquirir una nueva. Este proceso, aunque común, implica la gestión de dos operaciones separadas: una venta y una compra, cada una con sus propios trámites, gastos y complejidades. Sin embargo, existe una figura legal, quizás menos conocida pero igualmente válida y en ocasiones muy conveniente, que permite realizar este cambio de una forma diferente: la permuta de viviendas.
La permuta inmobiliaria se presenta como una alternativa interesante al tradicional circuito de compraventa. Es, en esencia, un trueque de propiedades. Si te has preguntado alguna vez cómo se dice cambiar un terreno por casa, o simplemente una casa por otra, la respuesta jurídica es a través de la permuta.
¿Qué es la Permuta de Bienes Inmuebles?
La permuta es un contrato definido en nuestro ordenamiento jurídico. Según el artículo 1538 del Código Civil español, la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar un bien para recibir otro. Llevado al ámbito inmobiliario, esto significa que dos partes, propietarias de inmuebles, acuerdan intercambiarse la titularidad de sus respectivas propiedades.
La diferencia fundamental con el contrato de compraventa radica en la ausencia de dinero como contraprestación principal. Mientras en la compraventa se entrega un bien a cambio de un precio (dinero), en la permuta se entrega un bien a cambio de otro bien. Las propiedades objeto de intercambio suelen tener un valor similar para que la permuta sea pura. No obstante, si el valor de una propiedad es superior al de la otra, se puede compensar la diferencia con una cantidad de dinero. En este caso, aunque exista un pago monetario, si el valor de la cosa intercambiada es superior a la parte que se paga en dinero, legalmente se considera un contrato mixto con predominancia de la permuta, y no una compraventa.
Existen diversas motivaciones que pueden llevar a dos particulares a optar por la permuta. Algunas de las razones más comunes incluyen la necesidad de cambiar de lugar de residencia por motivos personales o familiares, un traslado laboral que exige mudarse a otra ciudad o zona, la necesidad de una vivienda de distinto tamaño (más grande o más pequeña) que se adapte mejor a la situación actual de la familia, o simplemente el deseo de cambiar a un tipo de casa diferente o en una ubicación distinta sin pasar por el proceso de venta y búsqueda activa de comprador.
¿Cómo Funciona la Permuta de Viviendas Entre Particulares?
El proceso para llevar a cabo una permuta inmobiliaria entre dos particulares, aunque difiere de la compraventa en la naturaleza de la contraprestación, comparte muchos de sus pasos formales y legales. El primer y a menudo más complicado paso es encontrar a la otra parte interesada cuya propiedad se ajuste a nuestras necesidades y que, a su vez, esté interesada en la nuestra. Este acto de encontrar la 'media naranja' inmobiliaria es uno de los principales retos de la permuta.
Una vez que dos partes se han encontrado y están de acuerdo en realizar el intercambio, el siguiente paso crucial es acordar el valor de las propiedades que se van a permutar. Este valor servirá como base para los trámites posteriores, incluidos los fiscales. Es importante destacar que, aunque se acuerde un valor, en la práctica fiscal el valor mínimo a considerar para ciertos impuestos suele ser el valor catastral de la vivienda, o el valor de referencia de Catastro si ya está disponible, pudiendo acordar un valor superior si se desea, pero no inferior al valor fiscal.
Antes de formalizar el acuerdo, es indispensable llevar a cabo ciertas comprobaciones sobre las propiedades. Esto incluye verificar en el Registro de la Propiedad quién es el titular registral de cada inmueble y, lo que es igualmente importante, si existen cargas o gravámenes sobre las propiedades, como hipotecas, embargos, servidumbres, etc. Asimismo, es fundamental solicitar el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para asegurarse de que el propietario está al corriente de pago y pedir un certificado a la comunidad de propietarios para confirmar que no existen deudas pendientes con la comunidad.
Una vez realizadas las comprobaciones y acordados los términos, la permuta se formaliza mediante la firma de una escritura pública de permuta ante notario. Este documento es esencial para dar validez legal al intercambio y para poder realizar la transmisión de la titularidad de las viviendas. Tras la firma ante notario, el último paso es inscribir las nuevas titularidades en el Registro de la Propiedad correspondiente a cada inmueble. Este paso es fundamental para que el cambio de propietario tenga plenos efectos frente a terceros.
Permuta de Propiedades Hipotecadas
La existencia de una hipoteca sobre una o ambas propiedades complica significativamente el proceso de permuta, ya que introduce a un tercer actor con intereses en la operación: la entidad bancaria. Dado que en la permuta no hay un flujo de dinero de una parte a otra (salvo la compensación por diferencia de valor), no se puede simplemente liquidar la hipoteca con el 'precio' de la venta como ocurriría en una compraventa tradicional.
Cuando una propiedad está hipotecada, su valor a efectos del intercambio se considera como su valor de mercado menos el capital pendiente de amortizar de la hipoteca. Por ejemplo, si una casa está valorada en 250.000 € pero tiene una hipoteca pendiente de 80.000 €, su valor efectivo para la permuta sería de 170.000 €. Para que la permuta sea viable, la otra propiedad debería tener un valor similar, o compensarse la diferencia monetariamente.
Lo más importante en estos casos es que la entidad bancaria que concedió la hipoteca debe aprobar el cambio de titular del préstamo. Aunque la propiedad cambie de dueño, la hipoteca sigue gravando el inmueble. El banco necesita evaluar la capacidad económica del nuevo propietario para asumir y devolver el préstamo hipotecario. Las opciones suelen ser dos:
- Subrogación: El nuevo propietario se subroga en la posición del deudor hipotecario original, asumiendo la hipoteca existente con sus mismas condiciones (o negociando algunas modificaciones).
- Nueva Hipoteca: El nuevo propietario constituye una nueva hipoteca sobre el inmueble, ya sea con el mismo banco o con otra entidad, para cubrir la parte del valor que necesita financiar (equivalente a la hipoteca anterior, o una cantidad diferente).
Es crucial obtener la aprobación del banco antes de formalizar la permuta, ya que sin ella, la operación no podrá realizarse con la hipoteca existente. Además de los gastos propios de la permuta, en estos casos habrá que sumar los gastos asociados a la operación hipotecaria, ya sea por una novación (modificación de la hipoteca), una subrogación o la constitución de una nueva hipoteca (cancelación de la antigua y alta de una nueva).
Costos e Impuestos Asociados a la Permuta
Aunque la permuta no implique un intercambio de dinero por la propiedad en sí, sí genera una serie de gastos e Impuestos que deben ser asumidos por las partes. Estos costos son, en muchos aspectos, similares a los de una compraventa, pero con la particularidad de que, al haber dos transmisiones de propiedad simultáneas, algunos impuestos se devengan por duplicado.
Los gastos directos de la operación incluyen los aranceles notariales y registrales. Los aranceles notariales se calculan en función del valor que se haya acordado para la permuta y corresponden a la autorización de la escritura pública. Los aranceles registrales se devengan por la inscripción de las nuevas titularidades en el Registro de la Propiedad.
En cuanto a los impuestos, la permuta está gravada principalmente por:
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD): Este impuesto se aplica a las transmisiones onerosas de bienes inmuebles entre particulares. La permuta tributa por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) por cada una de las transmisiones. El tipo impositivo varía según la comunidad autónoma donde se ubiquen los inmuebles y se aplica sobre el valor acordado para la permuta (con el límite del valor fiscal). Si se formaliza en escritura pública, también puede estar sujeto al AJD, dependiendo de la comunidad autónoma y si la operación está sujeta a ITP o no.
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal): Este impuesto grava el incremento de valor que experimenta el suelo urbano desde su adquisición hasta su transmisión. En una permuta, cada parte transmite su propiedad, por lo que cada una deberá liquidar la Plusvalía Municipal ante el ayuntamiento donde se ubique el inmueble que transmite, si se ha producido un incremento de valor según la normativa municipal.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): La permuta de inmuebles puede generar una ganancia o una pérdida patrimonial para cada una de las partes. Esta ganancia o pérdida se calcula restando al valor por el que se transmite el bien (el valor acordado en la permuta) el valor por el que se adquirió (valor de adquisición, que incluye el precio de compra, gastos e impuestos de adquisición). La diferencia, si es positiva (ganancia), tributa en la base imponible del ahorro del IRPF a los tipos correspondientes (actualmente, 19% hasta 6.000€, 21% hasta 50.000€, 23% hasta 200.000€, 26% a partir de 200.000€). Si es negativa (pérdida), puede compensarse según la normativa fiscal.
Es fundamental tener en cuenta que, al haber dos transmisiones, cada parte será sujeto pasivo de estos impuestos por la propiedad que transmite. Por lo tanto, aunque no haya dinero de por medio, la carga fiscal puede ser considerable y, en algunos casos, incluso superior a la de una compraventa si se comparan operaciones de similar valor, precisamente porque se duplican las transmisiones a efectos fiscales.
La Permuta de Solar por Edificación Futura
Una de las modalidades de permuta más relevantes y que responde directamente a la pregunta de cómo cambiar un terreno por una casa es la permuta de solar por edificación futura (o por obra futura). En este contrato, el propietario de un terreno urbano edificable transmite la propiedad de dicho solar a un promotor o constructor. A cambio, el promotor se compromete a entregar al propietario original del solar una o varias viviendas, locales comerciales o plazas de garaje de la edificación que construirá sobre ese mismo terreno.
Este es un ejemplo de contrato atípico porque, en el momento de la firma, una de las cosas que se intercambian (las futuras viviendas) aún no existe físicamente. La obligación del promotor de entregar las viviendas se cumplirá en el futuro, una vez finalizada la construcción. Por su parte, el propietario del solar cumple su obligación en el momento de la firma de la escritura de permuta, al transmitir la propiedad del terreno.
Este tipo de permuta permite al propietario del solar obtener inmuebles en una ubicación que le interesa sin tener que vender el terreno, gestionar la construcción él mismo o buscar financiación para ello. Para el promotor, representa una forma de adquirir suelo sin tener que realizar un gran desembolso inicial de dinero, pagando 'en especie' con parte de la futura promoción. Sin embargo, implica riesgos para ambas partes, especialmente para el propietario del solar, que depende de que el promotor cumpla con la construcción y entrega en tiempo y forma.
Ventajas y Desventajas de la Permuta Inmobiliaria
Como cualquier operación, la permuta presenta puntos a favor y en contra:
Ventajas:
- Simplifica el Proceso: Evita la necesidad de encontrar un comprador para tu casa y, simultáneamente, un vendedor para la casa que quieres comprar. Es una única negociación.
- Potencial Ahorro en Valoración: Aunque los impuestos se duplican, a veces las partes acuerdan un valor para la permuta más cercano al valor catastral que al de mercado, lo que podría reducir la base imponible de ciertos impuestos, aunque esto debe analizarse cuidadosamente y siempre respetando los valores fiscales mínimos.
- Acceso a Propiedades Específicas: Puede ser la única forma de adquirir una propiedad que no está formalmente en venta pero cuyo propietario sí estaría interesado en un intercambio.
- Ideal para 'Solar por Obra Futura': Permite al propietario de un terreno obtener viviendas sin inversión inicial.
Desventajas:
- Dificultad para Encontrar la Contraparte: El mayor obstáculo es hallar a otra persona que desee justo tu propiedad y cuya propiedad se ajuste a lo que tú buscas, y que además esté dispuesta a permutar.
- Complejidad con Hipotecas: La gestión y aprobación bancaria es indispensable y puede ser complicada o incluso impedir la operación.
- Carga Fiscal: Aunque la base imponible pueda ser menor en algunos casos, el hecho de que haya dos transmisiones implica que se devengan impuestos por partida doble (dos ITP/AJD, dos Plusvalías, dos ganancias/pérdidas en IRPF).
- Valoración: Acordar un valor para ambas propiedades que sea justo y aceptado por ambas partes puede ser difícil.
Preguntas Frecuentes sobre la Permuta
¿Se puede cambiar un terreno por una casa ya construida?
Sí, perfectamente. Es una permuta inmobiliaria estándar donde se intercambia la propiedad de un terreno por la propiedad de una casa existente.
¿Se puede cambiar un terreno por una casa que aún no está construida?
Sí, esta es la figura de la permuta de solar por edificación futura, donde el propietario del terreno lo cede a cambio de viviendas que se construirán en el futuro sobre ese mismo u otro solar.
¿Qué ocurre si el valor de las propiedades a permutar no es el mismo?
Si hay una diferencia de valor, las partes pueden acordar una compensación económica para equilibrar el intercambio. En este caso, se formalizaría un contrato mixto de permuta y compraventa.
¿Es obligatorio formalizar la permuta ante notario?
Sí, para que la transmisión de la propiedad sea válida y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad, es necesario otorgar una escritura pública de permuta ante notario.
¿Qué impuestos se deben pagar al permutar una vivienda o terreno?
Principalmente, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Actos Jurídicos Documentados (AJD), la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos Urbanos) y la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF. Cada parte pagará estos impuestos por la propiedad que transmite.
¿Qué pasa si alguna de las propiedades tiene una hipoteca?
Es necesario que la entidad bancaria apruebe el cambio de deudor hipotecario. Esto puede implicar una subrogación en la hipoteca existente o la constitución de una nueva hipoteca por parte del nuevo propietario. Esto puede añadir complejidad y costes a la operación.
Conclusión
La permuta inmobiliaria es una herramienta legal que ofrece una alternativa viable a los procesos de compraventa tradicionales para cambiar de propiedad. Permite intercambiar directamente bienes inmuebles, lo que puede ser especialmente útil en situaciones como el cambio de un terreno por una casa, ya sea existente o futura. Aunque presenta desafíos, como encontrar la contraparte ideal o gestionar las hipotecas, y conlleva una carga fiscal considerable al haber dos transmisiones, puede ser la opción más adecuada en ciertos escenarios. Como en cualquier operación inmobiliaria, es crucial informarse adecuadamente, realizar todas las comprobaciones necesarias sobre las propiedades y, si es preciso, buscar asesoramiento profesional para asegurar que el proceso se realiza correctamente y entender todas sus implicaciones legales y fiscales.
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