Precios Vivienda VIS, VIP y No VIS 2024

Comprender el mercado inmobiliario es fundamental al buscar una nueva vivienda, especialmente en un entorno dinámico como el de Colombia. Para el año 2024, se presentan ajustes importantes en los precios de los diferentes tipos de vivienda, influenciados por variables económicas clave. Este artículo desglosa los valores máximos establecidos para la Vivienda de Interés Social (VIS), la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) y la vivienda No VIS, ofreciendo una guía clara sobre lo que puedes esperar en el mercado colombiano.

El precio de una vivienda no es un valor estático; por el contrario, está sujeto a la influencia de diversos factores macro y microeconómicos que determinan su costo final en el mercado. Para el año 2024 en Colombia, varios indicadores han sido ajustados, impactando directamente el valor de la propiedad raíz. Entender estos elementos es crucial para cualquier persona interesada en adquirir una vivienda, ya sea de interés social, prioritario o No VIS. A continuación, exploramos los principales factores que inciden en estos precios.

Factores que Afectan el Precio de la Vivienda en Colombia

Diversos elementos económicos y regulatorios convergen para definir el costo de una vivienda en Colombia. Conocer cómo interactúan estos factores te permitirá tener una mejor perspectiva del mercado y planificar tu inversión de manera más efectiva. Los más relevantes para 2024, según la información disponible, son:

• Aumento del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (SMMLV): Este es quizás el factor con mayor incidencia directa en la vivienda de interés social y prioritario, ya que sus topes de precio se definen en función de múltiplos del SMMLV. Para 2024, el salario mínimo en Colombia se fijó en $1’300.000 pesos, lo que representa un aumento del 12,07% respecto al año anterior. Dado que los límites de precio de las viviendas VIS y VIP se calculan como un número determinado de salarios mínimos, un incremento en este valor significa automáticamente un aumento en el precio máximo de estas viviendas.

• Tasas de Interés: El costo del crédito hipotecario está directamente relacionado con las tasas de interés establecidas por las entidades financieras, influenciadas a su vez por la tasa de referencia del Banco de la República. Para febrero de 2024, la tasa de interés del Banco de la República se situó en 12,75%. Una tasa de interés más alta implica un mayor costo financiero a largo plazo para el comprador que opta por un crédito, aumentando el valor total pagado por la vivienda a lo largo de la vida del préstamo.

• Índice de Precios del Consumidor (IPC): El IPC es un indicador que mide la variación promedio de los precios de los bienes y servicios que consumen los hogares, reflejando el costo de vida y, de manera importante, la inflación. Si bien el IPC no afecta directamente el precio de venta inicial de una vivienda nueva de la misma forma que el SMMLV, sí incide en otros costos asociados, como el valor del arriendo (cuyo aumento anual está topado por el IPC del año anterior, según la ley 820 de 2003) y el costo de la administración en propiedades horizontales. Para diciembre de 2023, la variación anual del IPC fue del 9,28% según el DANE, un valor que se tiene en cuenta para ajustes en 2024.

• Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV): El ICCV es un indicador que mide la variación de los precios de los insumos (materiales, mano de obra, etc.) necesarios para construir vivienda. Refleja qué tan costoso es para las empresas desarrollar proyectos inmobiliarios. Factores como el IPC, la inflación general, el costo de los materiales y la mano de obra influyen en el ICCV. Un aumento en el ICCV puede traducirse en mayores costos de construcción, lo que a su vez puede presionar al alza los precios de venta de las viviendas nuevas.

La combinación de estos factores crea el panorama de precios que observamos en el mercado inmobiliario, con especial atención a cómo el aumento del SMMLV redefine los límites para la vivienda social y prioritaria.

¿En Cuánto Quedó el Precio de la Vivienda VIS en Colombia para 2024?

La Vivienda de Interés Social (VIS) está destinada a familias con ingresos limitados que buscan acceder a una vivienda digna. Su precio máximo está regulado por el Gobierno Nacional y se establece en función del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (SMMLV). Para 2024, con el ajuste del SMMLV a $1’300.000 pesos, los topes para la vivienda VIS también se actualizaron.

Según el Decreto 1077 de 2015, la regla general establece un precio límite de 135 SMMLV para la vivienda VIS en la mayoría del territorio nacional. Esto significa que el valor máximo de una vivienda VIS bajo la norma general es de 135 * $1’300.000 = $175’500.000 pesos.

Sin embargo, existen excepciones a este tope general, principalmente en regiones con mayor concentración poblacional o en proyectos específicos de renovación urbana, donde el costo de la tierra y la construcción puede ser mayor. Estas excepciones permiten un tope más elevado para facilitar el acceso a vivienda VIS en estas áreas:

• Tope de 150 SMMLV: En ciertas ciudades y aglomeraciones urbanas, el tope para la vivienda VIS se eleva a 150 SMMLV. Esto corresponde a un valor máximo de 150 * $1’300.000 = $195’000.000 pesos. Esta excepción aplica en los siguientes casos, según lo establecido en el CONPES 3819 de 2014 y el Decreto 949 de 2022:

  • Nueve ciudades con más de 300.000 habitantes: Ibagué, Palmira, Santa Marta, Popayán, Valledupar, Buenaventura, Montería, Sincelejo y Neiva.
  • Aglomeraciones urbanas de 500.000 habitantes o más, incluyendo sus municipios aledaños definidos:
    • Barranquilla y municipios cercanos (Baranoa, Polonuevo, Puerto Colombia, San Cristóbal, Tubará, Usiacurí, Sitionuevo, Sabanalarga, Ponedera, Palmar de Varela, Sabanagrande, Santo Tomás, Malambo, Soledad, Galapa).
    • Bogotá y municipios cercanos (Bojacá, Cogua, Gachancipá, Guatavita, Nemocón, Sesquilé, Sopó, Sutatausa, Tausa, Tabio, Cajicá, Cota, Sibaté, La Calera, Funza, Chía, Mosquera, Facatativá, Zipaquirá, Madrid, Soacha, Tocancipá, Bogotá D.C.).
    • Medellín y municipios cercanos (Barbosa, Girardota, Caldas, Itagüí, Sabaneta, La Estrella, Envigado, Copacabana, Bello, Medellín).
    • Cali y municipios cercanos (Florida, Pradera, Vijes, Padilla, Villa Rica, Puerto Tejada, Candelaria, Yumbo, Jamundí, Cali).
    • Cartagena y municipios cercanos (Arjona, Santa Rosa, Turbaná, Villanueva, Clemencia, Turbaco, Cartagena).
    • Pereira y municipios cercanos (Dosquebradas, Pereira, Santa Rosa de Cabal).
    • Villavicencio y municipio cercano (Restrepo).
    • Manizales y municipio cercano (Villamaría).
    • Bucaramanga y municipios cercanos (Piedecuesta, Girón, Floridablanca, Bucaramanga).
    • Cúcuta y municipios cercanos (Los Patios, San Cayetano, Villa del Rosario, Cúcuta).

• Tope de 175 SMMLV para Renovación Urbana: Los inmuebles que forman parte de programas y/o proyectos de renovación urbana tienen un tope superior. Para 2024, este límite es de 175 SMMLV, lo que equivale a 175 * $1’300.000 = $227’500.000 pesos. Esta excepción busca incentivar la redensificación y mejora de áreas urbanas existentes.

• Excepciones Regionales: El Gobierno Nacional puede establecer valores superiores a los 135 SMMLV en departamentos con características geográficas o económicas particulares, como Amazonas, Guaviare, Guainía, San Andrés, Providencia y Santa Catalina, Putumayo, Chocó, Vaupés y Vichada. Esto se debe a un enfoque diferencial que considera factores como el ICCV específico de la zona y las dificultades de acceso, que pueden incrementar los costos de construcción.

Es importante verificar la ubicación exacta del proyecto de interés para determinar cuál de estos topes aplica, ya que el precio máximo varía significativamente entre la norma general y las diferentes excepciones.

¿Y el Precio de la Vivienda VIP en 2024?

La Vivienda de Interés Prioritario (VIP) está dirigida a los hogares más vulnerables, con un tope de precio aún menor que la vivienda VIS. Al igual que la VIS, su precio máximo está regulado por ley y se basa en el Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (SMMLV).

Para 2024, el tope general para la vivienda VIP en todo el país es de 90 SMMLV. Con el SMMLV fijado en $1’300.000 pesos, el precio límite para una vivienda VIP es de 90 * $1’300.000 = $117’000.000 pesos.

Existe una excepción para proyectos VIP que se acogen a programas de renovación urbana. En estos casos, el tope se eleva a 110 SMMLV, lo que significa un valor máximo de 110 * $1’300.000 = $143’000.000 pesos. Esta distinción, similar a la de la vivienda VIS, reconoce los mayores costos asociados a este tipo de desarrollos urbanos.

Definiendo la Vivienda No VIS

La categoría de vivienda No VIS (No de Interés Social) abarca todas aquellas propiedades cuyo precio de venta supera los topes establecidos por el Gobierno Nacional para la vivienda VIS. Es decir, cualquier vivienda que exceda los 135 SMMLV o los 150/175 SMMLV en las zonas o proyectos con excepciones, es considerada No VIS.

A diferencia de la vivienda VIS y VIP, el precio de la vivienda No VIS no tiene un tope máximo regulado por ley en función del SMMLV. Su valor en el mercado está determinado por la oferta y la demanda, así como por factores como:

• La ubicación específica del inmueble.
• Las características de la propiedad (tamaño, acabados, antigüedad, etc.).
• Las obras de valorización que se hayan ejecutado en la zona.
• El comportamiento general de la inflación y otros indicadores económicos.
• El Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV) que afecta los costos de desarrollo de proyectos nuevos.

Aunque no tienen topes rígidos basados en el SMMLV, los precios de las viviendas No VIS también se ven indirectamente afectados por el entorno económico general, incluyendo las tasas de interés de los créditos hipotecarios y la inflación. Las proyecciones del mercado inmobiliario, como la de Fitch Ratings que espera un crecimiento de precios del 5% al 7% en el país para 2024, suelen referirse a este segmento del mercado, aunque la valorización puede variar significativamente por ciudad y tipo de inmueble.

Panorama y Proyecciones para el Mercado de Vivienda en 2024

El año 2024 se presenta con un mercado inmobiliario en Colombia que ajusta sus cifras a los nuevos indicadores económicos. El aumento del SMMLV ha reconfigurado los topes de precios para la vivienda VIS y VIP, haciendo que el acceso a estos segmentos requiera un análisis detallado de las capacidades de pago de los hogares, pero también elevando los valores de las propiedades disponibles en estas categorías.

Las tasas de interés, aunque revisadas por las entidades gubernamentales, siguen siendo un factor determinante en el costo final de la financiación. La tasa del Banco de la República, establecida en 12,75% en febrero de 2024, influye en las condiciones de los créditos hipotecarios, impactando tanto a compradores de vivienda social como de vivienda No VIS.

El Índice de Precios del Consumidor (IPC) y el Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV) continúan siendo relevantes. Mientras el IPC afecta costos asociados como arriendos y administraciones, el ICCV refleja la presión sobre los costos de desarrollo para las constructoras, lo cual puede influir en los precios de oferta de vivienda nueva en todos los segmentos.

Las proyecciones para 2024, como la de Fitch Ratings que anticipa un crecimiento del precio de las viviendas entre un 5% y un 7% a nivel nacional, sugieren un mercado con tendencia al alza en términos de valorización. En ciudades clave como Bogotá, el metro cuadrado ha mostrado una senda de valorización estable, aumentando un poco menos del 7% en 2023. Esta estabilidad, en comparación con aumentos más pronunciados en años anteriores, podría interpretarse como un momento propicio para la inversión en vivienda nueva, según algunos análisis del mercado.

El Departamento de Estudios Económicos e Información de Camacol Bogotá y Cundinamarca, por ejemplo, proyecta un crecimiento en los indicadores de construcción de vivienda en la región, apoyado en la estabilización de las cifras del mercado durante el inicio de 2024. Esto indica una confianza en la recuperación y dinamismo del sector.

En resumen, el 2024 trae consigo nuevos valores de referencia para la vivienda en Colombia, definidos por un conjunto de variables económicas. Comprender estos topes y los factores que los determinan es esencial para tomar decisiones informadas al momento de buscar y adquirir una propiedad, ya sea una vivienda VIS, VIP o No VIS.

Tabla Comparativa de Topes de Precio de Vivienda 2024 (Colombia)

Nota: SMMLV para 2024 = $1’300.000 pesos. Los valores en pesos son aproximados y basados en este SMMLV.

Preguntas Frecuentes sobre Precios de Vivienda en Colombia 2024

Aquí respondemos algunas preguntas comunes sobre los precios de la vivienda de interés social, prioritario y No VIS en Colombia para el año 2024, basándonos en la información disponible.

¿Cuál es el valor máximo de una vivienda de interés social (VIS) en Colombia para 2024?

El valor máximo general para una vivienda VIS en 2024 es de 135 SMMLV, lo que equivale a $175’500.000 pesos. Sin embargo, este tope puede ser de hasta 150 SMMLV ($195’000.000) en ciertas ciudades y aglomeraciones urbanas, y de hasta 175 SMMLV ($227’500.000) en proyectos de renovación urbana. También hay excepciones para departamentos específicos.

¿Qué es una vivienda de interés prioritario (VIP) y cuál es su precio máximo en 2024?

Una vivienda de interés prioritario (VIP) es un tipo de vivienda social con un tope de precio inferior al de la VIS. Para 2024, el precio máximo general de una vivienda VIP es de 90 SMMLV, es decir, $117’000.000 pesos. En proyectos de renovación urbana, el tope VIP es de 110 SMMLV ($143’000.000).

¿Cómo afecta el aumento del salario mínimo al precio de la vivienda?

El aumento del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (SMMLV) afecta directamente los precios máximos de la vivienda VIS y VIP, ya que estos topes están definidos como múltiplos del SMMLV. Si el salario mínimo aumenta, los topes de precio para estas viviendas también se incrementan en la misma proporción.

¿Qué es una vivienda No VIS?

Una vivienda No VIS es aquella cuyo precio de venta supera los límites establecidos por la ley para la vivienda VIS en su respectiva ubicación y categoría (general, excepción por ciudad/aglomeración, o renovación urbana). No tiene un tope máximo definido en función del SMMLV y su precio se rige más por las condiciones del mercado.

¿Cómo influyen las tasas de interés en el costo de la vivienda?

Las tasas de interés impactan el costo total de la vivienda para quienes recurren a un crédito hipotecario. Una tasa de interés más alta implica que se pagarán mayores intereses a lo largo de la vida del préstamo, incrementando el costo financiero total de la adquisición.

¿Qué ciudades tienen un tope de precio VIS superior al general?

Varias ciudades y sus aglomeraciones urbanas tienen un tope VIS de hasta 150 SMMLV. Estas incluyen ciudades con más de 300.000 habitantes como Ibagué, Palmira, Santa Marta, Popayán, Valledupar, Buenaventura, Montería, Sincelejo y Neiva, así como las aglomeraciones urbanas de más de 500.000 habitantes centradas en ciudades como Barranquilla, Bogotá, Medellín, Cali, Cartagena, Pereira, Villavicencio, Manizales, Bucaramanga y Cúcuta, junto con sus municipios aledaños definidos por ley.

¿Qué significa el IPC y cómo se relaciona con la vivienda?

El Índice de Precios del Consumidor (IPC) mide la variación del costo de vida. Aunque no fija directamente el precio de venta de la vivienda nueva, sí es el indicador que se usa legalmente para ajustar el valor de los cánones de arrendamiento anualmente y el costo de las administraciones en propiedad horizontal.

¿Qué es el ICCV y por qué es relevante?

El Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV) mide cuánto cuesta construir vivienda, considerando materiales, mano de obra, etc. Es relevante porque un aumento en el ICCV puede llevar a las constructoras a ofrecer viviendas a precios más altos para cubrir sus costos, afectando así el precio de oferta en el mercado.

Conocer estos detalles es fundamental para planificar la compra de vivienda en Colombia durante el 2024, entendiendo cómo los indicadores económicos y las regulaciones definen las oportunidades disponibles en cada segmento del mercado.

Si quieres conocer otros artículos parecidos a Precios Vivienda VIS, VIP y No VIS 2024 puedes visitar la categoría Vivienda.