23/09/2021
Adquirir una vivienda es, para la mayoría de las personas, una de las decisiones financieras más importantes de su vida. Cuando esa vivienda aún no está terminada, nos encontramos ante el concepto de vivienda en construcción. Se trata, por definición, de una propiedad que aún no ha finalizado su proceso constructivo y, por lo tanto, carece de las licencias de ocupación necesarias para ser habitada legalmente. Comprar sobre plano o una obra en curso presenta particularidades y exige una serie de cautelas para proteger tu inversión.
El proceso de compra de una vivienda en construcción difiere significativamente de la adquisición de una propiedad ya terminada y de segunda mano. Implica una relación más directa con el promotor o constructor y se extiende a lo largo del tiempo que dura la edificación. Por ello, es crucial entender los pasos, los documentos y las obligaciones tanto del vendedor como del comprador.
Información Esencial que el Vendedor Debe Proporcionarte
Si estás considerando seriamente la compra de una vivienda que todavía se está construyendo, la ley establece que el vendedor tiene la obligación de proporcionarte una serie de datos fundamentales antes de formalizar cualquier acuerdo. Esta transparencia es vital para que tomes una decisión informada y conozcas exactamente qué estás comprando y bajo qué condiciones. La información clave que debes recibir incluye:
- El precio total y definitivo de la vivienda, sin sorpresas de última hora.
- La forma de pago acordada, detallando los plazos y cantidades.
- Datos completos de inscripción de la empresa constructora en los Registros mercantiles correspondientes.
- Planos generales y de detalles de la vivienda y, si aplica, del edificio completo.
- Instrucciones claras de uso de las instalaciones (electricidad, fontanería, etc.).
- Una memoria de calidad detallada de los materiales que se emplearán en la construcción y acabados.
Además de esta información formal, es de suma importancia que conserves cualquier material promocional que te entreguen, como anuncios y folletos. ¿Por qué? Porque la empresa constructora está legalmente obligada a cumplir con todo lo que se promocione en ellos. Si posteriormente detectas que no se ha cumplido alguna de las características prometidas en la publicidad, estos documentos pueden servirte como base para una reclamación, incluso judicial si fuera necesario.
Los Pagos Antes de la Entrega: Señal y Pagos Periódicos
Antes de que la vivienda esté terminada y lista para escriturar, es común que el comprador realice ciertos pagos por adelantado. Estos pagos suelen estructurarse en dos fases principales.
El primer pago importante es la llamada señal o reserva. Se trata de una cantidad de dinero que se entrega inicialmente para reservar la vivienda de tu interés hasta que se formalice el contrato de compraventa. Es fundamental entender la naturaleza de esta señal: si decides no seguir adelante con la compra después de haberla entregado, generalmente perderás este dinero, salvo que se establezcan condiciones específicas en el acuerdo de reserva.
Una vez formalizado el contrato de compraventa, es muy frecuente que se establezca un calendario de pagos periódicos. Estos pagos se realizan de forma regular (mensual, trimestral, etc.) mientras dura el proceso de construcción de la vivienda. El importe total de estas cantidades entregadas por adelantado se descontará posteriormente del precio final de la compraventa al momento de la escritura.
La Garantía de Tus Pagos Anticipados
Uno de los aspectos más críticos al comprar una vivienda en construcción es la seguridad de los pagos que realizas antes de recibir la propiedad. La ley protege al comprador exigiendo al promotor que garantice estas cantidades anticipadas. Esta garantía puede ser a través de un seguro o aval bancario.
La finalidad de esta garantía es asegurar que, si la construcción no llega a finalizarse por cualquier motivo (insolvencia del promotor, paralización de la obra, etc.), tienes derecho a la devolución de todas las cantidades que hayas entregado por adelantado, incrementadas además con los intereses legales correspondientes o un tanto por ciento de penalización que se haya estipulado.
Es una obligación del vendedor entregar al comprador la póliza de seguro o el documento que acredite formalmente la existencia de este aval. Es absolutamente indispensable que exijas y conserves este documento. ¿Por qué? Porque si la construcción no se termina y el promotor no te devuelve el dinero, podrás dirigirte directamente a la compañía aseguradora o a la entidad financiera que emitió el aval para reclamar la devolución de tus pagos.
El Contrato de Compraventa: La Base de la Operación
El contrato de compraventa es el documento legal que formaliza el acuerdo entre el comprador y el vendedor y establece los derechos y obligaciones de ambas partes. En el caso de una vivienda en construcción, este contrato debe ser especialmente detallado para proteger al comprador. Es fundamental que recoja, como mínimo, los siguientes datos:
- Datos de identificación completos de las partes (comprador y vendedor) y acreditación de su capacidad legal para firmar el contrato.
- Identificación precisa del inmueble objeto de la compraventa: superficie útil y construida, localización, lindes, etc.
- Referencia al plano de la vivienda y a la memoria de calidades detallada.
- Precio total de la vivienda y todas las condiciones de adquisición, incluyendo la forma y calendario de pagos.
- Determinación del importe de los impuestos que corresponden al comprador.
- Fecha estimada o máxima de entrega de la vivienda y, muy importante, las penalizaciones o indemnizaciones a las que se compromete el constructor o promotor en caso de incumplimiento de dicha fecha.
- Firmas de todas las partes implicadas.
Junto con la firma del contrato, el vendedor debe poner a disposición o entregar al comprador una serie de documentos que complementan la información sobre la propiedad y el proyecto. Estos documentos son esenciales para conocer a fondo la vivienda y el edificio:
- Descripción detallada de la vivienda, de las zonas comunes del edificio (si las hay) y de los servicios accesorios (garaje, trastero, etc.).
- Plano preciso y localización exacta de la vivienda dentro del edificio o promoción.
- Información sobre el trazado de las redes de suministros (eléctrica, agua, gas, calefacción), las garantías de las mismas y las medidas de protección contra incendios del edificio.
- Listado de los materiales empleados en la construcción, tal y como se detalla en la memoria de calidades.
- Instrucciones para el uso correcto de aquellas instalaciones que requieran un cuidado o manejo especial.
- Instrucciones claras sobre los procedimientos de evacuación del inmueble en caso de emergencia.
- Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad o, si aún no está inscrito individualmente, mención expresa de esta circunstancia.
- Copia de todas las autorizaciones legales necesarias para la construcción de la vivienda (licencia de obra).
- Cédula Urbanística o una certificación similar que acredite las circunstancias urbanísticas del suelo donde se construye.
La Formalización Final Ante Notario
El paso definitivo en la compraventa es la firma de la escritura pública ante Notario. Para poder llevar a cabo este acto, el vendedor debe presentar o poner a disposición del comprador, además de toda la documentación mencionada anteriormente, otra serie de documentos que acreditan que la vivienda está lista para ser habitada y legalmente apta:
- Acreditación de que el edificio dispone de las conexiones a los servicios generales de suministros (agua, luz, etc.) según la normativa vigente. Esto se suele demostrar con los correspondientes boletines de instalación.
- Confirmación de que se ha formalizado el Libro del Edificio, un documento que recoge el historial técnico y jurídico del inmueble.
- La Cédula de Habitabilidad o la Licencia de Primera Ocupación. Este es un documento crucial emitido por la administración competente que certifica que la vivienda cumple con las condiciones mínimas de salubridad, higiene y superficie para ser utilizada como residencia legalmente.
La firma ante Notario confiere a la compraventa el carácter de documento público, lo que le otorga una seguridad jurídica superior y permite su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Pasos Posteriores a la Firma Ante Notario
Una vez que has firmado la escritura pública de compraventa ante Notario, el proceso aún no ha concluido del todo. Quedan dos pasos fundamentales para completar legalmente la adquisición y asegurar tu propiedad:
a) Presentación en el Registro de la Propiedad:
Inmediatamente después de la firma, el Notario tiene la obligación de enviar telemáticamente una copia electrónica de la escritura firmada al Registro de la Propiedad correspondiente, a menos que tú, como comprador, renuncies expresamente a ello (algo que no es recomendable). Este envío electrónico tiene como objetivo la presentación de la escritura en el Registro.
Cuando el Registro recibe esta copia electrónica, extiende lo que se conoce como el asiento de presentación. Este asiento tiene una vigencia de 60 días y es extremadamente importante. ¿Por qué? Porque la extensión del asiento de presentación el mismo día de la firma de la escritura garantiza que, cuando la vivienda se inscriba finalmente a tu nombre, lo hará con la misma situación registral de cargas (hipotecas, embargos, etc.) que existía en el momento exacto de la firma de la escritura. Esta situación de cargas es la que el Notario ha comprobado y verificado previamente a la firma, dándote seguridad sobre lo que estás comprando.
Cabe destacar un requisito indispensable para que la vivienda pueda ser inscrita en el Registro de la Propiedad a tu nombre: el pago previo de los impuestos derivados de la compraventa.
b) Pago de Impuestos:
La firma de la escritura de compraventa genera para ti, como comprador, la obligación de liquidar determinados impuestos. Al tratarse de una vivienda de nueva construcción, deberás abonar principalmente dos impuestos:
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): Este impuesto se aplica únicamente en la compra de viviendas de nueva construcción, es decir, las que se adquieren directamente del promotor o constructor.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto grava la formalización de documentos públicos, como es el caso de la escritura notarial de compraventa. El tipo impositivo varía según la Comunidad Autónoma.
Como se mencionó, el pago de estos impuestos es un requisito previo e imprescindible. Sin haber justificado el pago de los mismos, el Registro de la Propiedad no procederá a inscribir la vivienda a tu nombre, lo cual es el paso final para tener plena seguridad jurídica sobre tu propiedad.
Preguntas Frecuentes Sobre la Compra en Construcción
- ¿Qué significa que una vivienda está en construcción?
- Implica que la obra no ha finalizado y la vivienda carece de las licencias necesarias para ser habitada legalmente, como la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación.
- ¿Qué información debe darme el vendedor antes de comprar?
- Debe proporcionar el precio total, forma de pago, datos del constructor, planos, instrucciones de uso de instalaciones y la memoria de calidades de los materiales.
- ¿Qué pagos hago antes de que me entreguen la casa?
- Normalmente una señal inicial para reservar la vivienda y, posteriormente, pagos periódicos durante el tiempo que dura la construcción.
- ¿Están garantizados los pagos que hago por adelantado?
- Sí, el promotor está obligado por ley a garantizar estas cantidades mediante un seguro o un aval bancario. Debes asegurarte de recibir la póliza o el documento del aval.
- ¿Qué debe incluir el contrato de compraventa?
- Datos de las partes, identificación precisa de la vivienda, planos, memoria de calidades, precio y condiciones de pago, impuestos, fecha de entrega y penalizaciones por incumplimiento.
- ¿Qué documentos debo recibir al firmar el contrato?
- Descripción de la vivienda y edificio, planos, trazado de instalaciones, materiales, instrucciones de uso y emergencia, datos registrales (si los hay) y autorizaciones legales de la construcción.
- ¿Qué documentos adicionales necesito para firmar ante Notario?
- Acreditación de la conexión a suministros, el Libro del Edificio (si aplica) y la Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación.
- ¿Qué hago después de firmar la escritura ante Notario?
- El Notario enviará la escritura al Registro de la Propiedad para su presentación y tú deberás liquidar los impuestos correspondientes (IVA y AJD) para poder inscribir la vivienda a tu nombre.
- ¿Qué impuestos pago al comprar una vivienda nueva?
- Principalmente el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
Comprar una vivienda en construcción es un proceso con sus particularidades. La clave está en la información, la documentación y asegurar que el promotor cumple con sus obligaciones legales, especialmente en lo referente a las garantías de los pagos anticipados y la entrega de la vivienda con todas las licencias necesarias. Una revisión cuidadosa de toda la documentación y el asesoramiento adecuado te permitirán afrontar este proceso con mayor tranquilidad y seguridad.
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