ARBA: ¿Qué pasa si no declaras tu construcción?

La Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires, conocida como ARBA, ha intensificado sus controles para detectar aquellas construcciones o ampliaciones que no han sido debidamente declaradas ante el fisco. Utilizando una combinación de tecnología avanzada y operativos en terreno, el organismo busca regularizar la situación de miles de inmuebles en el territorio bonaerense, poniendo el foco especialmente en urbanizaciones cerradas y zonas costeras. No tener tu propiedad o sus mejoras registradas puede acarrear consecuencias significativas, desde multas hasta dificultades legales con tu título de propiedad.

En lo que va del año, gracias al procesamiento de imágenes satelitales, el cruce con información catastral y operativos presenciales en 114 barrios cerrados del Gran Buenos Aires, ARBA ha descubierto una vasta cantidad de metros cuadrados no declarados. La cifra asciende a 632.982 metros cuadrados, lo que representa una omisión impositiva calculada entre $1500 y $2000 millones de pesos. Esta problemática es considerable, especialmente si se compara con la recaudación total del impuesto inmobiliario en urbanizaciones cerradas, que ronda los $6000 millones anuales. El director ejecutivo de ARBA, Cristian Girard, ha señalado que la omisión representa un 25-30% de lo que podrían recaudar en este segmento.

¿Cómo Detecta ARBA las Construcciones No Declaradas?

La estrategia de fiscalización de ARBA combina diversas herramientas tecnológicas y presenciales para identificar inconsistencias entre lo que figura en los registros y la realidad constructiva de las parcelas:

• Imágenes Satelitales: Se analizan imágenes de alta resolución de diferentes períodos para detectar cambios en las parcelas, como la aparición de nuevas edificaciones, ampliaciones o piletas.
• Drones: Realizan vuelos de reconocimiento más detallados, integrando las imágenes obtenidas a la cartografía digital del organismo para una fiscalización precisa.
• Información Catastral: Se cruzan los datos existentes sobre las propiedades con la información obtenida por otros medios.
• Operativos Presenciales: Inspectores visitan las locaciones donde se detectaron posibles irregularidades para constatar en el terreno las modificaciones realizadas.

Este enfoque integral permite a ARBA "barrer" gran parte del territorio provincial y detectar de forma sistemática aquellas construcciones que no han cumplido con su obligación de declaración.

Las Consecuencias de la Omisión: Multas y Más

Una vez que ARBA detecta una construcción no declarada, el propietario del inmueble es notificado de la infracción. Las consecuencias principales son la aplicación de multas y el cobro retroactivo del impuesto inmobiliario sobre la superficie no declarada.

• Las multas varían según la magnitud del incumplimiento y el tipo de contribuyente. Pueden comenzar en $3000 para ampliaciones menores (como 15 metros cuadrados) y alcanzar cifras significativas de hasta $200.000 en casos de propiedades de lujo o piletas que figuraban como baldíos.
• Además de la multa, se deberá abonar el impuesto inmobiliario correspondiente a los metros cuadrados no declarados, con carácter retroactivo, lo que puede implicar un desembolso considerable.

Más allá de las sanciones económicas, no tener las construcciones declaradas puede generar problemas legales y dificultades en el futuro, como al intentar vender la propiedad o subdividir parcelas, ya que la información catastral no coincidirá con la realidad física del inmueble.

Un Caso Sonado: El Country de Pilar

El operativo de ARBA ha sacado a la luz situaciones sorprendentes. Uno de los casos más llamativos se dio en un country de Pilar, San Sebastián, de 1110 hectáreas con 13 barrios. Se descubrió que 9 de estos barrios no tenían sus casas registradas. En total, se detectaron 96.738 metros cuadrados sin declarar, incluyendo 412 viviendas y 240 piscinas. Este hallazgo fue descrito por Girard como "una ciudad enclavada en el medio del territorio que no teníamos novedad de que existía". El perjuicio fiscal en este caso particular ascendió a casi $12 millones de pesos.

La complejidad de este caso radicaba en que, por años, los terrenos no estuvieron subdivididos a nombre de los propietarios, sino de la desarrolladora. Esto impedía a los vecinos presentar los documentos necesarios ante ARBA al finalizar sus obras. En algunos casos, una gestora que debía realizar los trámites no lo hizo, dejando a muchos propietarios en una situación irregular. ARBA busca con estos operativos que los propietarios puedan regularizar no solo su situación fiscal, sino también su derecho de propiedad, obteniendo escrituras individuales en lugar de boletos de compraventa.

¿Cómo Declarar una Construcción Ante ARBA? El Proceso Online

ARBA ha implementado un sistema digital para facilitar la declaración de mejoras y construcciones, evitando la necesidad de trámites presenciales. El proceso, conocido como Declaración Jurada online de Mejoras, se realiza a través de la web oficial del organismo.

• Acceso: Debes ingresar a la web de ARBA con tu CUIT/CUIL y clave fiscal.
• Sistema: Dentro del portal, busca y accede al Sistema de Información Catastral.
• Trámite: Selecciona la opción "Declaración Jurada Web".
• Datos de la Parcela: Carga la información requerida sobre tu propiedad.
• Información Constructiva: Completa los detalles sobre el estado de la construcción, incluyendo la fecha en que estuvo en condiciones de habitabilidad o habilitación.
• Detalles de la Mejora: Especifica el destino de la construcción (vivienda, negocio, etc.) y la cantidad de metros edificados (cubiertos y semicubiertos).
• Validación y Envío: Revisa y valida los datos ingresados antes de enviar la declaración.

El sistema también cuenta con apartados especiales para declarar instalaciones complementarias, como piletas de natación. Este trámite es obligatorio para los propietarios y debe realizarse dentro de los 30 días posteriores a cualquier modificación constructiva que esté en condiciones de habitabilidad o habilitación.

¿Qué Tipos de Mejoras Debes Declarar? El Rol del Formulario 903 y Otros

La normativa catastral provincial detalla qué tipo de construcciones y mejoras deben ser declaradas. El Formulario 903, aunque ahora el trámite sea online, sienta las bases para la valuación de ciertos tipos de edificios. Es fundamental entender qué considera ARBA como una mejora declarable para calcular la base imponible de tu propiedad.

En general, se deben declarar todas aquellas construcciones estables y permanentes que añaden valor a la parcela y que están en condiciones de ser habitadas o utilizadas. Esto incluye:

• Casas de familia, casas de renta, hoteles, oficinas, bibliotecas, sanatorios, etc.
• Negocios con superficie cubierta de hasta 100 m² (si superan esta superficie, se usa el Formulario 904).
• Garajes de uso privado.
• Asociaciones deportivas, sociales, culturales, establecimientos educacionales.
• Fábricas, talleres, depósitos, garajes de uso público, estaciones de servicio (Formulario 905).
• Teatros, cines, salones de actos grandes (Formulario 906).
• Edificios bajo el régimen de Propiedad Horizontal (Formulario 908).
• Piletas de natación que cumplan con ciertos criterios de tamaño (mínimo 15 m² de espejo de agua y 0,80 mts de profundidad media).
• Superficies cubiertas (techadas y cerradas en todo su contorno).
• Superficies semicubiertas (techadas y parcialmente cerradas, como galerías, quinchos estables, porches, aleros de más de 1 metro de vuelo, escaleras exteriores de más de 1 metro de ancho).
• Entrepisos con escalera fija.
• Sótanos (según su destino).
• Instalaciones fijas como aire acondicionado central, losa radiante, instalaciones contra incendio, tanques de gran capacidad.

Por otro lado, hay elementos que no deben ser relevados para la declaración:

• Construcciones transitorias o muy precarias (ej: de materiales de desecho, sin piso firme).
• Muros aislados, cercos de cerramiento de la parcela o patios descubiertos.
• Letrinas sin instalación sanitaria.
• Piletas muy pequeñas (menores a 15 m² de espejo de agua o 0,80 mts de profundidad media).
• Alas de muros exteriores pequeñas (producto de dimensiones menor a 1 m²).
• Zócalos y revestimientos parciales exteriores.
• Semicubiertos sobre la vereda generados por balcones de pisos superiores.
• Entrepisos sin escalera fija.
• Chimeneas industriales.
• Silos portátiles.
• Pavimentos sobre superficies cubiertas o semicubiertas.
• Tanques pequeños (menores a 35m³ cada uno o suma total menor a 50m³).
• Equipos individuales de aire acondicionado.
• Pisos de patios exteriores.
• Rejas de fabricación en serie (no artísticas).
• Artefactos de cocina o calefones alimentados por garrafas sin instalación fija.
• Contrapisos (no se consideran piso).
• Piletas de cocina de acero inoxidable o similares (se consideran parte de la mesada).
• Mosaicos graníticos pequeños (menores a 0,25 x 0,25m se consideran comunes).
• Ventanas sin cortinas o postigos si no son de segunda categoría o inferior y fabricación en serie.

El objetivo de declarar estas mejoras es determinar el valor real de la construcción, que luego se utiliza para calcular la base imponible y, a partir de ella, el impuesto inmobiliario que corresponde abonar.

Preguntas Frecuentes sobre ARBA y Tu Propiedad

¿Qué es la base imponible y por qué es importante?

La base imponible es un valor fiscal que utiliza ARBA para calcular el monto del impuesto inmobiliario. No debe confundirse con el valor de mercado o la valuación fiscal. Se calcula multiplicando la valuación fiscal por un coeficiente determinado. Es crucial porque ciertos impuestos, como el adicional de la cuota 5, se aplican si la base imponible de tu propiedad (o la suma de tus propiedades) supera un determinado monto.

¿Qué pasa si compré una casa con construcciones sin declarar?

La responsabilidad de declarar recae sobre el propietario actual del inmueble. Si descubres que tu propiedad tiene mejoras no declaradas, lo más recomendable es iniciar el trámite de Declaración Jurada de Mejoras online lo antes posible para regularizar la situación y evitar multas futuras.

¿El adicional de la cuota 5 aplica a todos?

No, el adicional de hasta el 100% sobre la cuota 5 del impuesto inmobiliario urbano edificado, establecido por el artículo 138 de la Ley Impositiva, aplica solo a un porcentaje menor de propiedades (aproximadamente el 9% de las partidas). Esto ocurre cuando la base imponible del inmueble (o la sumatoria de la base imponible de varias propiedades de un mismo titular) supera el monto establecido por la ley para ese año ($31.465.000 en 2024). Si tu base imponible es menor a ese valor, la cuota 5 será similar a las anteriores (cuotas 2, 3 y 4).

¿Cómo sé si mi base imponible supera el límite para el adicional de la cuota 5?

Puedes conocer la base imponible de tu inmueble consultando tu factura del impuesto inmobiliario o ingresando con el número de partida en la web de ARBA. Si la base imponible supera los $31.465.000 (valor para 2024), deberás abonar el adicional. Si tienes varias propiedades, se suma la base imponible de todas ellas para el impuesto complementario.

¿El adicional de la cuota 5 es permanente?

Según ARBA, el adicional de la cuota 5 es una medida establecida por la Ley Impositiva para el año en curso (2024). Si se aplicará o no en años futuros dependerá de lo que disponga la ley impositiva que se sancione para cada período.

¿El impuesto inmobiliario lo paga el propietario o el inquilino?

La obligación legal de pago del impuesto inmobiliario recae siempre sobre el propietario del inmueble. En los contratos de alquiler, si bien se puede pactar que el inquilino se haga cargo, legalmente es una carga del propietario.

Conclusión

ARBA está utilizando tecnología de punta para asegurar que todas las construcciones y mejoras sean declaradas, garantizando una recaudación fiscal equitativa. No declarar tu construcción puede resultar en importantes multas y problemas legales a futuro. Afortunadamente, el organismo ha simplificado el proceso de declaración a través de su plataforma online. Poner en regla la situación de tu propiedad no solo te evita sanciones, sino que también es un paso fundamental para garantizar la seguridad jurídica de tu inmueble y tu derecho de propiedad.

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