21/08/2023
Todo proyecto de construcción, desde una edificación tradicional hasta una moderna casa prefabricada, requiere de una documentación rigurosa que garantice su legalidad, calidad y seguridad. Entre los documentos más importantes se encuentran las certificaciones de obra y el Certificado Final de Obra. Estos documentos no son meros trámites burocráticos, sino pilares fundamentales que validan el proceso constructivo y permiten la correcta finalización y legalización de la edificación.
¿Qué son las Certificaciones de Obra?
Las certificaciones de obra son documentos que expide la Administración (en el contexto de obra pública, aunque el concepto es similar en obra privada) y que reconocen una deuda líquida por las unidades de obra ejecutadas durante un periodo determinado. Funcionan como un mecanismo para valorar el trabajo que se va realizando en las distintas fases del proyecto, permitiendo al contratista obtener pagos parciales (abonos a cuenta) que le proporcionan la liquidez necesaria para continuar con la actividad.
A diferencia del certificado final, las certificaciones ordinarias son abonos a cuenta. Esto significa que el contrato de obra se considera indivisible hasta que se ejecuta en su totalidad. Los pagos parciales realizados no implican la aprobación ni recepción de las obras que comprenden, sino que están sujetos a las rectificaciones que puedan surgir en la medición final. Sin embargo, gozan de la presunción de legitimidad al ser actos administrativos.
Tipos de Certificaciones
Existen diferentes tipos de certificaciones de obra, cada una asociada a un momento o propósito específico dentro del proceso constructivo:
Certificación Ordinaria
Es el modo normal de pago parcial. La Administración expedirá mensualmente, en los primeros diez días del mes siguiente, certificaciones que comprendan la obra ejecutada en ese periodo. Este abono tiene el concepto de pago a cuenta y está sujeto a la medición final.
Certificaciones por Materiales Acopiados y por Instalaciones y Equipos
Permiten al contratista percibir abonos a cuenta por operaciones preparatorias. Para materiales acopiados, se puede percibir hasta el 75% de su valor si se cumplen requisitos como petición expresa, justificación de propiedad, recepción en obra, ausencia de deterioro y prestación de garantía. Para instalaciones y equipos (maquinaria pesada), el abono se basa en la parte proporcional de la amortización, con límites específicos (50% de gastos generales para instalaciones, 20% de unidades de obra para equipos).
Certificación Final y Certificación de Liquidación
La liquidación es un procedimiento que se inicia con la recepción de las obras. La certificación final se elabora después de la recepción y forma parte de este proceso. Recoge las rectificaciones de la medición final, posibles revisiones de precios, y se aplican deducciones por multas o penalidades. Una vez transcurrido el plazo de garantía, se procede a la liquidación definitiva del contrato, que puede dar lugar a una certificación de liquidación (o certificación final complementaria), que recoge las obligaciones pendientes como revisiones de precios posteriores o gastos de conservación no imputables al contratista.
Certificación Única
Posible si se estipula en el contrato, implica el pago total del precio en el momento de terminación de la obra. Requiere que el contratista financie la construcción hasta la recepción. Es una excepción a la prohibición general del pago aplazado en contratos administrativos.
Certificación de Obra Anticipada
Se extiende cuando el trabajo ejecutado excede el importe de las anualidades previstas en el contrato. Aunque se expide según el avance real de la obra, el plazo para su pago no se inicia hasta la fecha en que, según el programa de trabajo aprobado, debería haberse ejecutado esa parte de la obra.
El Proceso de Elaboración de la Certificación Ordinaria
El proceso para elaborar una certificación ordinaria, según la normativa (RGLCAP), sigue varios pasos clave:
- Mediciones: La dirección de la obra realiza mensualmente la medición de las unidades de obra ejecutadas. El contratista puede presenciarlas. Si hay obras que quedarán ocultas, el contratista debe avisar con antelación.
- Relación Valorada: Con las mediciones, el director de obra redacta la relación valorada. La obra ejecutada se valora según los precios unitarios del proyecto, aplicando porcentajes de gastos generales y beneficio industrial, y multiplicando por el coeficiente de adjudicación. Se envía una copia al contratista para su conformidad o reparos (plazo de diez días hábiles).
- Certificación: Sobre la base de las relaciones valoradas, el director de obra expide la certificación en un plazo máximo de diez días siguientes al periodo correspondiente. Este documento permite iniciar el trámite para el pago.
Obligación y Plazos de Pago por la Administración
La Administración tiene la obligación de abonar el precio del contrato en los plazos establecidos por la ley. Para las certificaciones ordinarias y la certificación final, el plazo es de treinta días siguientes a la fecha de su expedición. Para la certificación de liquidación, el plazo es de sesenta días. Es crucial que el contratista haya presentado la factura ante el registro administrativo correspondiente en tiempo y forma para que se inicie el cómputo del plazo para el devengo de intereses en caso de demora.
| Tipo de Certificación | Plazo de Pago (Administración Pública) |
|---|---|
| Certificación Ordinaria (Pagos a cuenta) | 30 días desde su expedición |
| Certificación Final | 30 días desde su expedición (tras recepción) |
| Certificación de Liquidación | 60 días desde la liquidación (tras garantía) |
| Certificación Única (Abono total) | 30 días desde su expedición (tras recepción), o fraccionado si previsto |
| Certificación Anticipada | No se inicia el plazo hasta la fecha en que debería haberse ejecutado el trabajo según programa |
Consecuencias de la Demora en el Pago
Si la Administración se retrasa en el pago, el contratista tiene derechos reconocidos por la ley:
- Desde 1 día de demora: Derecho a percibir intereses de demora (calculados según la Ley 3/2004, no puede ser inferior al tipo legal) y una indemnización por los costes de cobro (con límites, no procede si los costes ya están cubiertos por condena en costas). El contratista debe reclamar por escrito. Si no hay respuesta en un mes, se entiende reconocido el vencimiento y se puede ir a contencioso-administrativo.
- Si la demora es superior a 4 meses: El contratista puede suspender el cumplimiento del contrato, comunicándolo con un mes de antelación.
- Si la demora es superior a 8 meses: El contratista tiene derecho a resolver el contrato y ser resarcido por los perjuicios. La resolución, una vez instada por el contratista, debe ser acordada por la Administración.
El Certificado Final de Obra (CFO)
El Certificado Final de Obra es un documento técnico y legal de suma importancia. Es, en esencia, el acta de nacimiento de la edificación. Acredita que los trabajos de construcción se han completado de acuerdo con el proyecto técnico aprobado y cumplen con todas las normativas vigentes.
¿Quién firma el CFO?
El CFO debe ser firmado por el arquitecto que dirigió la construcción, asumiendo la responsabilidad de que la obra se ajusta al proyecto y a la normativa. En ocasiones, también lo firma el aparejador o arquitecto técnico, encargado de la ejecución material. La firma de estos profesionales, visada por su colegio profesional, otorga validez al documento.
Contenido del CFO
Aunque puede variar localmente, el CFO típicamente incluye:
- Identificación de la obra (nombre, ubicación).
- Datos del propietario.
- Identificación de los profesionales (arquitecto director, arquitecto técnico, titulación, colegiado).
- Descripción detallada de la obra ejecutada.
- Referencia al proyecto técnico aprobado (con visado si aplica).
- Declaración explícita de conformidad con el proyecto y la normativa.
- Fechas de inicio y finalización de la obra.
- Detalle de modificaciones sustanciales respecto al proyecto original.
- Referencia a las licencias y permisos de obra.
- Firma y sello de los profesionales y el colegio.
Precio del CFO
No hay un precio estándar. Varía según la complejidad de la obra y el profesional. A veces se calcula como porcentaje del coste de la obra. Es habitual que los arquitectos incluyan el coste del CFO dentro de sus honorarios de proyecto y dirección de obra. Es importante confirmarlo en el presupuesto inicial.
Regularización del Certificado Final de Obra
Obtener el CFO es el primer paso para legalizar la obra. La regularización implica una serie de trámites ante el Colegio Oficial de Arquitectos y la administración local:
- Presentación del CFO firmado y visado.
- Solicitud y obtención de la Licencia de Primera Ocupación en el ayuntamiento (certifica la habitabilidad).
- Otorgamiento ante notario del Documento de Declaración de Obra Nueva, que incorpora el CFO.
- Inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad.
- Presentación de copias de licencias y permisos.
- Comprobantes de pago de tasas y servicios.
- Planos finales de la obra (coincidentes con lo construido).
- Informe de dirección de obra del arquitecto técnico/aparejador.
El proceso puede variar por comunidad autónoma, por lo que se recomienda consultar con el ayuntamiento o un especialista.
¿Cuándo es Obligatorio el CFO?
El CFO es obligatorio al finalizar cualquier obra de construcción (nueva edificación, ampliación, reforma importante) que haya requerido una licencia de obras. Sin este documento, no se puede inscribir legalmente la obra ni obtener la licencia de primera ocupación para su uso legal. Es indispensable tanto para una vivienda unifamiliar como para una rehabilitación que modifique la estructura.
Preguntas Frecuentes
Basado en la información proporcionada, aquí respondemos algunas dudas comunes:
¿Quién elabora la certificación de obra ordinaria?
La dirección de la obra realiza las mediciones y la relación valorada, y sobre esta base, el director de obra expide la certificación.
¿La entrada en registro de la certificación marca el inicio del cómputo del plazo de pago?
No, el plazo para el pago se computa a partir de la fecha de expedición de la certificación.
¿Es imprescindible que coincidan las fechas de la certificación con la de la factura?
No, no es imprescindible. La certificación se emite antes de la factura. Lo que sí debe coincidir es el importe.
¿Es obligatorio presentar la factura junto con la certificación?
No, la obligatoriedad de la emisión de la factura se produce en el momento del cobro de la certificación.
¿Se elaborará una única certificación final en contratos con recepciones parciales?
No, se elaborará una certificación final por cada recepción parcial.
¿Pueden las certificaciones de obra ser expedidas en periodos superiores al mes?
Sí, es posible si así se establece en el pliego de cláusulas administrativas particulares, aunque la medición y relación valorada suelen ser mensuales.
¿Es posible incluir en los pliegos cláusulas que supongan una renuncia del contratista a cobrar en los plazos legales?
No, no es posible incluir cláusulas que supongan una renuncia a los plazos de pago señalados por la Ley.
¿Es posible incluir en los pliegos un tipo de interés de demora inferior al previsto por la Ley?
No, para los contratos públicos está excluida la posibilidad de pactar un tipo de interés de demora inferior al legal.
¿Puede exigirse al contratista acreditar el cumplimiento de pagos a subcontratistas para cobrar intereses de demora?
No, ningún precepto legal autoriza a subordinar el cobro de intereses de demora a la justificación de que el acreedor haya cumplido sus obligaciones de pago con subcontratistas y suministradores.
¿En qué plazo deben abonar el precio los organismos del Sector Público que no son Administraciones Públicas?
Deben pagar sus deudas en el plazo de 60 días.
¿Si la certificación final se emite tarde, pero el pago total no supera los cuatro meses desde la recepción, hay derecho a intereses de demora?
No, si el pago se realiza dentro de los plazos que resultan de sumar el plazo máximo para emitir la certificación final (tres meses desde recepción) y el plazo máximo para pagarla (treinta días desde expedición), no hay derecho a intereses de demora por esa causa.
¿A partir de qué momento se inicia el plazo de prescripción para reclamar intereses de demora de las certificaciones?
Desde la liquidación definitiva del contrato y, si esa fecha no consta, desde la fecha del último abono correspondiente al contrato.
Conclusión
Las certificaciones de obra y el Certificado Final de Obra son documentos esenciales en el ciclo de vida de cualquier construcción. Las certificaciones permiten un control y pago gradual del trabajo ejecutado, mientras que el CFO es la validación final que abre las puertas a la legalización de la edificación, su inscripción registral y la obtención de la licencia de primera ocupación. Comprender su función, contenido y proceso es fundamental para propietarios, contratistas y profesionales del sector, asegurando que el proyecto se complete con éxito y cumpla con todos los requisitos legales, garantizando así la tranquilidad y seguridad de la inversión.
Si quieres conocer otros artículos parecidos a Certificaciones y Certificado Final de Obra puedes visitar la categoría Construccion.