24/08/2017
En el mundo de los bienes raíces, a menudo nos encontramos con términos que pueden sonar atractivos, pero que encierran complejidades significativas. Uno de estos casos recurrentes es la adquisición de terrenos mediante un contrato de cesión de derechos o compraventa de acciones y derechos. Muchas personas se sienten atraídas por la posibilidad de obtener una propiedad a un precio inferior al del mercado, sin comprender completamente lo que esto implica. La realidad es que, en la mayoría de los casos, no se está comprando un terreno con dominio exclusivo, sino una participación dentro de una comunidad de dueños.
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Este tipo de transacción puede parecer una oportunidad, pero como reza el conocido refrán, “lo barato cuesta caro”. Adquirir derechos y acciones sobre un terreno sin entender sus implicaciones puede derivar en situaciones difíciles, especialmente cuando se busca construir o realizar trámites legales sobre la propiedad. Es fundamental informarse adecuadamente antes de proceder con este tipo de contratos.
¿Qué Significan los Derechos y Acciones de un Terreno?
Para entender qué son los derechos y acciones, debemos partir de la base de que, por regla general, un terreno idealmente debería tener un único dueño con dominio exclusivo sobre la totalidad. Sin embargo, los derechos y acciones surgen cuando dos o más personas son dueñas de un mismo terreno. Esta situación genera una comunidad, donde cada persona posee un derecho sobre la propiedad en su conjunto y una acción para solicitar la partición del bien, si la ley lo permite.
Imaginemos un terreno de 2 hectáreas con dos dueños, cada uno con el 50% de los derechos. Si el terreno puede subdividirse legalmente, en teoría, cada uno podría eventualmente adjudicarse un lote de 1 hectárea tras un proceso de partición. Pero la clave está en la posibilidad legal de la subdivisión. Si el terreno es demasiado pequeño o no cumple con los requisitos normativos para ser dividido, la pregunta crucial es: ¿Qué se está comprando en realidad? No se compra una porción física específica del terreno, sino una participación en la comunidad de dueños. La comunidad, como entidad colectiva, es la dueña del terreno, y quien adquiere derechos y acciones es simplemente un comunero más dentro de esa comunidad.
¿Es lo Mismo Acciones y Derechos que Derechos Hereditarios?
Los derechos sobre una propiedad pueden tener distintos orígenes. Generalmente, una comunidad puede formarse por un acto voluntario entre personas, como la venta de un mismo terreno a múltiples compradores, o por un hecho natural con consecuencias jurídicas, como la muerte de una persona que deja una propiedad a varios herederos. En ambos escenarios, existen personas con derechos sobre la propiedad, pero este derecho no recae sobre una parte específica y exclusiva del bien, sino sobre la propiedad en su conjunto, como parte de la comunidad. La comunidad es la dueña, y el heredero o el cesionario (quien compra los derechos) es un participante de esa comunidad.
La Validez de Planos de Subdivisión Privados
Una situación frecuente que genera confusión es la existencia de planos de subdivisión firmados por un notario o topógrafo. En algunos lugares, especialmente en pueblos pequeños, se crean divisiones de hecho que se documentan con un plano y se firman ante notario. Esto puede generar la ilusión de que la división es legal y que se está comprando un lote individual con dominio propio. Sin embargo, si no existe una autorización formal de la autoridad administrativa competente (como el SAG, la Dirección de Obras Municipales o el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, dependiendo del tipo de terreno y ubicación), ese plano privado no tiene validez legal para efectos de subdivisión y dominio individual. Sigue siendo una compra de derechos y acciones sobre un terreno que legalmente no está dividido en lotes individuales.
Problemas con Caminos y Servidumbres
Al no existir una subdivisión legal y sitios determinados, uno de los problemas prácticos más comunes es el acceso a la propiedad. Los caminos o servidumbres de tránsito, que normalmente se establecen formalmente en un proceso de subdivisión, no existen de manera legal y clara en un terreno con derechos y acciones. Si surgen conflictos sobre el acceso, la solución, al igual que en otras situaciones relacionadas con derechos y acciones, requiere llegar a un acuerdo con todos los demás comuneros o, en su defecto, iniciar un proceso formal de subdivisión si es legalmente factible.
Consejos Antes de Comprar Derechos y Acciones
Adquirir derechos y acciones sin un plan claro para el futuro puede ser arriesgado. El consejo principal es nunca comprar derechos y acciones sin tener un plan de regularización o saneamiento de la propiedad a futuro. Si bien el precio puede ser menor, los costos y las dificultades para obtener el dominio exclusivo y poder construir pueden ser considerables.
Soluciones: Regularización y Saneamiento
Si ya has adquirido derechos y acciones, no significa necesariamente que estés en un problema sin solución, a menos que el terreno se encuentre en una zona calificada como loteo irregular por la autoridad. Una de las vías más comunes para corregir esta situación y obtener un dominio individual es a través del procedimiento de regularización o saneamiento de la pequeña propiedad raíz, que suele gestionarse ante el Ministerio de Bienes Nacionales u organismos similares, dependiendo del país.
Este proceso permite obtener una inscripción de dominio propia y un rol individual para tu lote, pero requiere cumplir con una serie de requisitos estrictos, entre ellos:
- Poseer la posesión material del terreno.
- Actuar con ánimo de señor y dueño (comportarse como si fueras el único propietario).
- Demostrar esta posesión de manera pacífica e ininterrumpida por un período determinado, que en muchos lugares es de cinco años o más.
Cumplir estos requisitos no siempre es sencillo, especialmente si hay disputas con otros comuneros o si la posesión no ha sido clara y continua.
El Contrato de Cesión de Derechos: Más Allá de los Terrenos
Aunque el contexto más común donde surgen problemas con derechos y acciones es la compra de terrenos no subdivididos, la cesión de derechos es un recurso jurídico más amplio utilizado en el mercado inmobiliario. Permite que el titular de un derecho sobre un bien inmueble (no necesariamente el dominio completo) transfiera esos derechos a un tercero sin una compraventa tradicional del título completo.
Este mecanismo se utiliza en diversas situaciones:
- Herencias: Un heredero puede ceder sus derechos sobre una propiedad heredada a otro heredero o a un tercero.
- Fideicomisos o Preventas: Un comprador de una propiedad en preventa puede ceder su derecho de compra antes de que la construcción finalice.
- Disputas Legales: Un litigante puede ceder sus derechos en disputa sobre una propiedad.
La cesión de derechos puede ser ágil y menos onerosa que una compraventa completa, y se utiliza estratégicamente, por ejemplo, para aprovechar la plusvalía en proyectos en preventa antes de que se complete el proyecto. Sin embargo, es crucial entender que, al ceder derechos sobre un inmueble en preventa, lo que se transfiere es la posición contractual o el derecho eventual a adquirir la propiedad en el futuro, no el dominio actual sobre el bien físico.
Validez de una Cesión de Derechos de un Terreno
Un contrato de cesión de derechos de un terreno, o de acciones y derechos sobre un terreno, tiene validez legal entre las partes que firman el contrato. Sin embargo, su validez y efectos frente a terceros y autoridades dependen de las formalidades legales y de la situación particular del inmueble.
Para que una cesión de derechos sobre un inmueble tenga plena validez legal y sea oponible a terceros, generalmente debe cumplir con ciertos pasos:
- Revisión de la Propiedad: Verificar que la propiedad o los derechos a ceder no tengan gravámenes, prohibiciones o litigios que impidan la cesión.
- Documentación de las Partes: Identificación clara del cedente (quien cede) y el cesionario (quien recibe).
- Contrato Formal: La cesión debe formalizarse mediante un contrato escrito, idealmente ante un notario público, quien da fe pública del acto.
- Autorizaciones (si aplica): En casos como preventas, puede requerirse la autorización del desarrollador.
- Pago de Impuestos y Derechos: El acto de cesión genera impuestos y costos notariales que deben ser cubiertos.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: Este es un paso crucial. La inscripción en el registro público correspondiente es lo que otorga publicidad al acto, lo hace oponible a terceros y protege los derechos del nuevo titular.
Una cesión de derechos que no se inscribe en el registro puede ser válida entre las partes, pero no tendrá efectos plenos frente a terceros (por ejemplo, otros posibles compradores, acreedores, etc.) ni para realizar muchos trámites administrativos.
La Escritura en Derechos y Acciones de un Terreno
Una escritura pública de derechos y acciones es un documento legal, otorgado ante notario, que certifica la transferencia de una cuota o porcentaje de derechos sobre un terreno que pertenece a una comunidad. La particularidad, como se mencionó, es que esta escritura no asigna una ubicación física específica dentro del terreno al porcentaje adquirido. Varios copropietarios comparten el mismo número de predio o identificación registral.
Aunque los comuneros puedan acordar de manera privada dónde se ubica la porción que cada uno usa o 'posee', este acuerdo interno no tiene validez legal para el Registro de la Propiedad ni para la mayoría de las autoridades. Esto significa que no se tienen linderos específicos ni superficie total legalmente reconocida para la porción que se cree poseer.
El Mayor Obstáculo: La Autorización de Todos los Copropietarios
Este es quizás el desafío más significativo al poseer derechos y acciones. Para realizar cualquier trámite relevante sobre el terreno o la porción que se ocupa (como solicitar un permiso de construcción, pedir medidores de servicios básicos como agua o luz, o realizar movimientos de tierra), generalmente se requiere la autorización del 100% de los copropietarios. Esta autorización debe ser escrita, firmada y a menudo notariada por todos y cada uno de los comuneros.
Depender de la voluntad y disponibilidad de todos los demás copropietarios puede ser extremadamente complicado, especialmente si la comunidad es numerosa, si los copropietarios residen en lugares distintos, o si existen desacuerdos entre ellos. La falta de un número de predio único y un dominio individual obliga a coordinarse y obtener el consentimiento de toda la comunidad para actos que, en una propiedad con dominio pleno, serían decisiones unilaterales del propietario.
Comparativa: Dominio Pleno vs. Derechos y Acciones
Para visualizar mejor la diferencia, consideremos una tabla comparativa:
| Característica | Dominio Pleno (Escritura de Propiedad Individual) | Derechos y Acciones (Escritura de Derechos y Acciones) |
|---|---|---|
| Titularidad | Un único dueño (o copropietarios con cuotas sobre lotes específicos) | Varios dueños (comunidad) sobre la totalidad del terreno |
| Ubicación Física | Lote específico, con linderos y superficie definidos legalmente. Número de predio/rol único. | Participación porcentual sobre el total del terreno. No hay ubicación física definida legalmente. Se comparte el número de predio/rol. |
| Trámites (Permisos, Servicios) | Generalmente requiere solo la voluntad del propietario. | Generalmente requiere la autorización del 100% de los copropietarios. |
| Construcción | Se puede construir libremente (respetando normativas) tras obtener permisos individuales. | Extremadamente difícil o imposible obtener permisos de construcción individuales sin la autorización de todos los comuneros o sin regularizar la situación. |
| Venta | Se vende la propiedad completa o una cuota sobre un lote definido. | Se vende una participación en la comunidad. El comprador se convierte en un comunero más. |
| Financiamiento (Hipotecas) | Más sencillo obtener créditos hipotecarios sobre la propiedad. | Muy difícil o imposible obtener financiamiento con el terreno como garantía, ya que no hay dominio individual sobre una porción específica. |
| Regularización | Generalmente no requiere regularización de dominio, salvo casos de posesión de hecho. | A menudo requiere procesos de regularización (saneamiento, subdivisión, partición) para obtener dominio individual. |
Preguntas Frecuentes
Aquí respondemos algunas de las dudas más comunes sobre los derechos y acciones:
¿Puedo construir en un terreno con derechos y acciones?
Técnicamente, sí se puede construir físicamente si se tiene acceso y se llega a acuerdos con los vecinos. Sin embargo, obtener los permisos de construcción legales de la municipalidad o autoridad competente es extremadamente difícil o imposible sin la autorización de todos los comuneros o sin haber regularizado la situación para obtener dominio individual sobre una porción específica.
¿Es segura la inversión en derechos y acciones?
Es menos segura que invertir en una propiedad con dominio pleno e inscripción individual. El riesgo radica en la dificultad para obtener el dominio exclusivo, la dependencia de la voluntad de los demás comuneros para cualquier trámite, y las complicaciones para vender o financiar la propiedad en el futuro.
¿Qué significa “posesión material y ánimo de señor y dueño”?
Posesión material es el control físico que se ejerce sobre el terreno (ocuparlo, cerrarlo, mantenerlo). Ánimo de señor y dueño es la intención de comportarse como si uno fuera el único propietario, sin reconocer dominio ajeno sobre esa porción específica.
Si el terreno tiene un plano de subdivisión privado ¿eso garantiza mi lote?
No. Un plano privado, aunque esté firmado por un notario o topógrafo, no tiene validez legal para subdividir formalmente el terreno ni para otorgar dominio individual sobre un lote específico. La única subdivisión válida es la autorizada por las autoridades administrativas competentes e inscrita en el registro de la propiedad.
¿Qué hago si ya compré derechos y acciones y tengo problemas?
Las soluciones suelen pasar por intentar llegar a acuerdos formales de subdivisión o partición con los demás comuneros (si es legalmente posible) o iniciar un proceso de regularización o saneamiento ante la autoridad competente, cumpliendo con los requisitos de posesión efectiva y ánimo de señor y dueño por el tiempo que exija la ley.
En conclusión, la compra de derechos y acciones puede parecer una alternativa económica, pero implica ser parte de una comunidad de dueños con todas las complejidades que eso conlleva. Antes de firmar un contrato de cesión de derechos, asesórate legalmente y comprende a fondo las implicaciones para asegurar que tu inversión cumpla con tus expectativas y no se convierta en un dolor de cabeza.
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