Construir en Áreas Comunes: Riesgos y Ley

Vivir en un condominio implica compartir espacios y responsabilidades con otros propietarios. Si bien cada quien tiene su unidad de propiedad exclusiva, existe una serie de áreas y bienes que son de propiedad común, destinados al uso y disfrute de todos los residentes. Entender qué son estas áreas y, sobre todo, qué está prohibido hacer en ellas es fundamental para una convivencia armónica y para evitar problemas legales de gran magnitud.

La construcción o modificación no autorizada en estas zonas compartidas es una de las incidencias más frecuentes y conflictivas en el régimen de condominio, particularmente en lugares como el Distrito Federal, donde la legislación al respecto es rigurosa.

¿Qué Son las Áreas y Bienes de Propiedad Común?

Según la normativa que rige la propiedad en condominio, las áreas y bienes de propiedad común son aquellas partes, instalaciones y equipos que pertenecen de manera proindiviso, es decir, en copropiedad, a todos los condóminos. Su uso está estrictamente regulado por la Ley de Propiedad en Condominio, la Escritura Constitutiva del Régimen de Propiedad en Condominio y el Reglamento Interno del Condominio.

Estas áreas son esenciales para el funcionamiento, la seguridad, la comodidad y la estética general del condominio, y su naturaleza compartida implica que ningún condómino individual puede apropiarse de ellas ni modificarlas a su antojo.

Ejemplos de Áreas y Bienes Comunes Clave

La ley y los documentos constitutivos del condominio suelen detallar exhaustivamente qué elementos se consideran comunes. Algunos de los más relevantes incluyen:

• El terreno sobre el que se asienta el condominio.
• Los cimientos, estructuras, sótanos y muros de carga que dan soporte al edificio.
• Los techos y azoteas de uso general (no asignadas exclusivamente a una unidad).
• Las áreas de acceso y circulación: puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines, plazas, senderos y calles interiores.
• Instalaciones deportivas, de recreo, de recepción o reunión social que sean para uso general.
• Los espacios destinados al estacionamiento de vehículos, siempre y cuando sean de uso general y no propiedad exclusiva.
• Los locales destinados a la administración, personal de servicio, vigilancia, bodegas comunes, talleres de mantenimiento.
• Las obras e instalaciones de seguridad y ornato generales.
• Equipos e instalaciones que sirven a todo el condominio: cuartos de máquinas, fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, sistemas de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad, gas, etc.
• Los entrepisos, muros y divisiones que son compartidos entre unidades de propiedad exclusiva colindantes.
• Cualquier otra parte designada como común en la Escritura Constitutiva o el Reglamento Interno.

Es crucial entender que el derecho de copropiedad sobre estos elementos comunes es accesorio e indivisible del derecho de propiedad privativo sobre la unidad. Esto significa que no pueden ser vendidos, gravados o embargados por separado de la unidad privativa a la que están vinculados.

La Estricta Prohibición de Construir o Modificar

Uno de los puntos más importantes que establece la normativa de condominios es la prohibición total de realizar construcciones, obras o modificaciones en las áreas y bienes de propiedad común. Esta prohibición es categórica y no admite excepciones basadas en la buena intención o en la creencia de que la obra "mejora" el aspecto o la comodidad del condominio.

La ley es clara: no se puede cambiar el destino original de un área común. Un jardín debe seguir siendo un jardín, un pasillo un pasillo, y un estacionamiento un estacionamiento de uso común, a menos que se cuente con la autorización expresa y mayoritaria de la Asamblea de Condóminos, siempre y cuando dicha modificación no contravenga la Escritura Constitutiva o la ley misma.

Esta restricción aplica a todos los condóminos, sin importar la ubicación de su unidad privativa. Por ejemplo, los condóminos de la planta baja no pueden apropiarse ni construir en patios, jardines o vestíbulos comunes de esa planta. De igual manera, los condóminos del último piso tienen prohibido ocupar las azoteas (si son de uso común) o elevar nuevas construcciones sobre ellas. Estas mismas limitaciones se aplican a los residentes de cualquier otro nivel.

Consecuencias Legales de Infringir la Prohibición

Las construcciones o invasiones en áreas comunes no son solo una falta al reglamento interno; constituyen una violación directa a la ley de propiedad en condominio y acarrean consecuencias legales severas. Como se menciona, esta práctica es la segunda mayor incidencia conflictiva en el Distrito Federal, lo que ha llevado a que se legisle rigurosamente al respecto.

Quien infrinja la disposición de no construir en áreas comunes puede hacerse acreedor a una multa impuesta por la Procuraduría Social del Distrito Federal. Estas multas suelen ser de altas cuantías, sirviendo como una medida disuasoria importante.

Además de las multas administrativas, el Administrador del condominio está facultado para iniciar procedimientos legales contra los infractores. Esto incluye:

• Un juicio de orden civil por invasión de áreas comunes, buscando la restitución del área a su estado original.
• Un juicio de orden penal por el delito de despojo, que puede tener consecuencias aún más graves para el infractor.

La intervención de la Procuraduría Social puede ser solicitada directamente por el Administrador para imponer las multas correspondientes.

El Caso Particular del Estacionamiento Común

El área de estacionamiento es, con frecuencia, fuente de conflictos en los condominios. Es vital distinguir si el espacio de estacionamiento que le corresponde a un condómino es parte de su unidad de propiedad exclusiva (lo cual debe estar especificado en la Escritura de compraventa) o si se trata de un espacio de uso asignado dentro de un área común de estacionamiento.

Si el estacionamiento es propiedad exclusiva, solo el dueño, su arrendatario o cesionario pueden usarlo. Si es un espacio de uso dentro de un área común, el condómino tiene derecho a usar un espacio, pero generalmente está sujeto a las reglas establecidas por la Escritura Constitutiva, el Reglamento Interno o acuerdos de Asamblea. En ausencia de asignación específica, se suele aplicar el principio de "el primero en llegar".

Independientemente de cómo se asignen los espacios dentro del área común de estacionamiento, existen prohibiciones estrictas para garantizar el orden y la seguridad. Los condóminos, sus inquilinos o visitantes deben abstenerse de:

• Ocupar cajones que no les corresponden.
• Estacionarse de manera incorrecta, obstruyendo otros vehículos.
• Realizar construcciones de cualquier tipo en los cajones de estacionamiento comunes.
• Delimitar los espacios comunes con jaulas, postes, cadenas o cualquier otro obstáculo físico.
• Señalizar o identificar los cajones de manera personalizada, dando la apariencia de propiedad exclusiva.
• Almacenar o colocar objetos de manera permanente o momentánea.
• Efectuar modificaciones en las instalaciones del área (eléctricas, hidráulicas, iluminación, ventilación).

El Artículo 21, fracción X, de la ley citada prohíbe específicamente ocupar un cajón de estacionamiento distinto al asignado, remitiendo a otras leyes aplicables para su sanción.

Aunque la práctica de vender o arrendar cajones de estacionamiento *cuando forman parte de la unidad de propiedad exclusiva* es común, la ley establece que ello va en contra de la misma. Por lo tanto, se recomienda evitar incurrir en esta práctica para no generar molestias o problemas legales.

Preguntas Frecuentes

Aquí abordamos algunas preguntas comunes relacionadas con las áreas comunes en condominios, basándonos en la información proporcionada:

¿Qué pasa si construyo en área común?

Si construyes en un área común, te enfrentas a graves consecuencias legales. Esto incluye la imposición de multas de altas cuantías por parte de la Procuraduría Social del Distrito Federal y la posibilidad de enfrentar juicios civiles por invasión y penales por despojo, iniciados por el Administrador del condominio. Además, se te exigirá la restitución del área a su estado original.

¿Cuáles son las áreas y bienes de propiedad común?

Son las partes, instalaciones y equipos que pertenecen en copropiedad a todos los condóminos. La información proporcionada menciona específicamente el terreno, cimientos, estructuras, muros de carga, techos y azoteas de uso general, áreas de acceso y circulación (vestíbulos, corredores, escaleras, patios, jardines, etc.), instalaciones deportivas o sociales de uso general, espacios de estacionamiento común, locales de administración y servicio, obras de seguridad u ornato generales, equipos e instalaciones de uso común (elevadores, cisternas, sistemas de distribución), entrepisos y muros compartidos, y otras partes definidas en la Escritura Constitutiva y el Reglamento Interno.

¿Qué dice el artículo 947 del Código Civil?

La información proporcionada no detalla el contenido específico del artículo 947 del Código Civil.

¿Qué prohíbe la ley de condominio?

Basado en la información proporcionada, la ley de condominio prohíbe, entre otras cosas: construir, modificar u ocupar áreas y bienes de propiedad común; cambiar el destino original de dichas áreas; obstaculizar el tránsito o uso de las áreas comunes; colocar objetos que atenten contra la seguridad; pretender ejercer dominio exclusivo sobre áreas comunes; ocupar cajones de estacionamiento distintos a los asignados; realizar construcciones o delimitaciones en los cajones de estacionamiento comunes; y, según se menciona, la venta o arrendamiento de cajones de estacionamiento aunque formen parte de la propiedad exclusiva.

¿Quién resuelve los conflictos de propiedad en condominio?

Según la información proporcionada, los conflictos relacionados con la propiedad en condominio pueden ser manejados por el Administrador del condominio (quien puede reconvenir a los infractores y solicitar la intervención de autoridades), el Comité de Vigilancia (quien puede reconvenir), la Procuraduría Social del Distrito Federal (quien impone multas), y los tribunales civiles y penales (mediante juicios iniciados por el Administrador).

Conclusión

El respeto por las áreas y bienes de propiedad común es la piedra angular de la convivencia en un condominio. Cualquier intento de construir, modificar o apropiarse de estos espacios compartidos no solo rompe la armonía vecinal, sino que constituye una infracción grave a la ley con consecuencias económicas y legales significativas. Conocer y acatar el Reglamento Interno y la legislación aplicable, así como consultar siempre al Administrador o al Comité de Vigilancia ante cualquier duda sobre el uso de las áreas comunes, es la mejor manera de asegurar un ambiente de respeto y tranquilidad para todos los residentes.

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