Gastos de Escrituración en Bs. As.

La compra o venta de un inmueble es un paso importante en la vida de cualquier persona. Sin embargo, más allá del valor de la propiedad en sí, existen una serie de gastos asociados que son indispensables para formalizar legalmente la transacción: los gastos de escrituración. Estos costos, que a menudo sorprenden a quienes no están familiarizados con el proceso, varían y se distribuyen entre las partes involucradas, es decir, el comprador y el vendedor. Comprender en detalle cada uno de estos ítems es fundamental para planificar adecuadamente la operación y evitar imprevistos económicos. En la Provincia de Buenos Aires, al igual que en otras jurisdicciones, el proceso de escrituración implica el pago de diversos aranceles, impuestos y honorarios profesionales que garantizan la seguridad jurídica de la transferencia de dominio.

Cuando hablamos de gastos de escrituración, no solo nos referimos a la tarifa que cobra el escribano por su servicio, sino a un conjunto de desembolsos necesarios para obtener todos los certificados y documentos que acreditan la situación legal del inmueble y de las partes, así como los impuestos y aportes obligatorios. La distribución de estos gastos no es equitáneamente 50/50 entre comprador y vendedor; cada parte tiene responsabilidades financieras específicas que están definidas por la práctica notarial y las normativas vigentes. Conocer esta división es clave para negociar y cerrar una operación inmobiliaria de manera transparente y eficiente.

Uno de los puntos más importantes a entender es que el monto total de los gastos de escrituración es un porcentaje significativo del valor de la operación. Este porcentaje puede variar ligeramente dependiendo del escribano elegido y las particularidades de cada caso, pero existen rangos generales que permiten hacer una estimación. Es crucial recordar que estos gastos se calculan sobre el valor real de la transacción o sobre la valuación fiscal del inmueble, el que sea mayor, dependiendo del ítem específico.

La figura central en el proceso de escrituración es el escribano. Este profesional del derecho es el encargado de redactar la escritura pública, verificar la legalidad de la operación, solicitar los certificados necesarios (como el de dominio e inhibición), liquidar los impuestos y retener los fondos correspondientes. Sus honorarios constituyen una parte importante de los gastos totales, y si bien existe un rango tarifario, es el único ítem que, en teoría, podría ser objeto de una leve negociación directa con el profesional, aunque en la práctica suelen ajustarse a los usos y costumbres del mercado y los colegios notariales.

La distribución de los gastos de escrituración es un tema que genera muchas consultas. Generalmente, hay una división clara de responsabilidades. El comprador suele hacerse cargo de los honorarios del escribano y de ciertos aportes y tasas relacionadas con la inscripción de la nueva titularidad. El vendedor, por su parte, debe afrontar los costos de los certificados que demuestran que el inmueble está libre de gravámenes o deudas, así como ciertos impuestos y aportes vinculados a la transferencia en sí misma. Esta división asegura que cada parte cumpla con las obligaciones necesarias para que la transmisión de dominio sea válida y esté libre de vicios ocultos o cargas que afecten al nuevo propietario.

Veamos un desglose más específico de los ítems que componen los gastos de escrituración y cómo se distribuyen entre comprador y vendedor, basándonos en la información proporcionada, que refleja la práctica habitual en la Provincia de Buenos Aires.

Para el Comprador, los principales gastos incluyen:

• Honorarios del Escribano: Este es, por lo general, el ítem más abultado para el comprador. Se estima que representa entre un 2% y un 3% del valor de la operación, a lo que se debe adicionar el 21% de IVA sobre dicho monto. Este porcentaje cubre la totalidad del trabajo profesional del escribano en la redacción y autorización de la escritura.
• Tasa de Inscripción y Aporte Notarial: Estos conceptos, que a veces se mencionan juntos o por separado, cubren los costos de registrar la escritura en los organismos correspondientes (como el Registro de la Propiedad Inmueble) y contribuciones a las cajas o colegios notariales. Se estima que oscilan entre un 0,6% y un 0,8% del valor de la transacción.
• Impuesto de Sellos (Parte Compradora): Este impuesto provincial es compartido entre comprador y vendedor. Para el comprador, representa aproximadamente un 1% del valor del inmueble.
• Aportes Notariales (Parte Compradora): Además del aporte mencionado junto a la tasa de inscripción, pueden existir otros aportes específicos que rondan el 0.4%.
• Diligenciamientos Varios (Parte Compradora): Cubre gastos menores asociados a trámites, copias, legalizaciones, etc., estimados en aproximadamente un 0.5%.

En el caso del Vendedor, los gastos más relevantes son:

• Impuesto a la Transferencia Inmueble (ITI) o Impuesto a las Ganancias: Si el vendedor es una persona física y adquirió el inmueble antes del 1 de enero de 2018, generalmente debe pagar el ITI, que es un impuesto nacional del 1.5% sobre el valor de venta. Si adquirió el inmueble después de esa fecha, la ganancia de capital está sujeta al Impuesto a las Ganancias (actualmente 15% sobre la diferencia entre valor de venta y costo actualizado), a menos que se cumplan ciertos requisitos para exención (por ejemplo, si es vivienda única y permanente y se reinvierte en otra vivienda). El texto proporcionado menciona el ITI del 1.5%, que aplica bajo la primera condición.
• Impuesto de Sellos (Parte Vendedora): Al igual que el comprador, el vendedor también abona su parte de este impuesto provincial, que es aproximadamente un 1% del valor del inmueble.
• Aportes Notariales (Parte Vendedora): Similares a los del comprador, estimados en aproximadamente un 0.4%.
• Diligenciamientos Varios (Parte Vendedora): Gastos administrativos y de gestión, estimados en aproximadamente un 0.7%.
• Certificados de Dominio e Inhibición: Son fundamentales para demostrar que el vendedor es el titular registral y que no tiene impedimentos legales para vender. El costo de estos certificados suele rondar entre un 0.6% y un 1% del valor de la propiedad.
• Cédula Catastral (Estado Parcelario): Este certificado verifica las medidas y linderos del inmueble según la realidad física y su concordancia con los planos. El texto menciona un valor fijo de $16.000 para Febrero de 2021, pero es un valor que se actualiza periódicamente y depende de la valuación fiscal del inmueble.

Es importante notar que los porcentajes son aproximados y pueden variar ligeramente. Además, algunos gastos, como el Impuesto de Sellos y ciertos aportes notariales o diligenciamientos, a veces se dividen de forma distinta según la práctica local o acuerdos entre partes, aunque la división 50/50 del Impuesto de Sellos es la más común.

Para ilustrar cómo impactan estos porcentajes en el costo real, consideremos los ejemplos mencionados en la información inicial. Si un comprador adquiere un inmueble de u$s 65.000 y el escribano cobra el mínimo del rango (2%), los honorarios serían de u$s 1.300, más el 21% de IVA (u$s 273), totalizando u$s 1.573, que al cambio de la época del ejemplo (más de $60.000) reflejaba un costo considerable. Para un inmueble de u$s 220.000, con el mismo porcentaje de honorarios, serían u$s 4.400, más u$s 924 de IVA, sumando u$s 5.324 (cerca de $212.000 en el ejemplo). Estos ejemplos se centran solo en los honorarios del escribano para el comprador, que son una parte significativa, pero hay que sumar todos los otros ítems detallados para obtener el costo total para cada parte.

Para dar una visión más clara, podemos resumir la distribución de los principales gastos en una tabla comparativa (los porcentajes son aproximados y pueden variar):

Es fundamental que, al iniciar una operación de compraventa, tanto comprador como vendedor soliciten a la escribanía interviniente un presupuesto detallado de los gastos estimados. Este presupuesto debe incluir todos los ítems y porcentajes aplicables al caso particular, ya que pueden existir diferencias basadas en el tipo de inmueble, la situación fiscal de las partes, o si la operación se realiza con crédito hipotecario (lo que suma gastos adicionales). La transparencia en este punto es vital para evitar sorpresas de último momento.

Además de los gastos mencionados, podrían existir otros costos menores o específicos, como gastos de gestoría si se contrata un servicio adicional, o costos relacionados con la cancelación de hipotecas preexistentes por parte del vendedor. Sin embargo, los ítems detallados anteriormente constituyen la mayor parte de los gastos de escrituración en la Provincia de Buenos Aires.

Planificar estos gastos es tan importante como planificar el pago de la propiedad misma. Se recomienda tener disponible un porcentaje adicional al valor del inmueble, que puede variar entre un 4% y un 7% para el comprador (considerando honorarios, impuestos y otros gastos) y entre un 2% y un 4% para el vendedor (considerando impuestos, certificados y otros gastos), aunque estos porcentajes son estimativos y dependen del valor de la propiedad y la aplicación del ITI o Impuesto a las Ganancias.

Contar con el asesoramiento de un escribano de confianza desde las primeras etapas de la negociación puede ayudar a comprender mejor estos costos y a asegurar que la operación se desarrolle dentro del marco legal y financiero esperado. No dudes en preguntar y solicitar aclaraciones sobre cada uno de los conceptos que figuran en el presupuesto.

Preguntas Frecuentes sobre Gastos de Escrituración:

¿Los honorarios del escribano son fijos o negociables? Si bien existe un rango tarifario establecido por los colegios notariales, los honorarios son el único ítem que, en teoría, podría ser objeto de negociación directa con el profesional. Sin embargo, en la práctica, suelen ajustarse a los valores de referencia y la complejidad de la operación.

¿El Impuesto de Sellos siempre se divide 50/50? Es la forma más común de división en la Provincia de Buenos Aires, pero legalmente la responsabilidad es solidaria entre comprador y vendedor, por lo que las partes podrían acordar una distribución diferente, aunque esto no es habitual.

¿Qué es el ITI y cuándo aplica? El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) es un impuesto nacional que grava la venta de inmuebles. Aplica a personas físicas y sucesiones indivisas que vendan un inmueble adquirido antes del 1 de enero de 2018. Si el inmueble fue adquirido después de esa fecha, la operación puede estar alcanzada por el Impuesto a las Ganancias sobre la ganancia de capital, a menos que aplique alguna exención.

¿Los gastos de escrituración se calculan sobre el precio de venta o la valuación fiscal? Depende del ítem. Algunos impuestos (como el ITI o Sellos) y honorarios se calculan sobre el mayor valor entre el precio de venta declarado y la valuación fiscal actualizada del inmueble. Otros costos, como certificados o tasas fijas, tienen montos preestablecidos o calculados sobre otros parámetros.

¿Hay gastos adicionales si la compra es con crédito hipotecario? Sí, las operaciones con crédito hipotecario implican gastos adicionales, como la escritura de hipoteca (cuyos honorarios y gastos suelen ser cubiertos por el comprador) y costos de tasación y seguros requeridos por el banco.

En conclusión, los gastos de escrituración en la Provincia de Buenos Aires representan un componente significativo del costo total de una operación inmobiliaria. Entender la distribución entre comprador y vendedor, conocer los porcentajes aproximados de cada ítem (honorarios del escribano, impuestos, aportes, certificados, diligenciamientos) y solicitar un presupuesto detallado son pasos esenciales para una transacción exitosa y sin sorpresas. La inversión en estos gastos garantiza la legalidad y seguridad jurídica de la transferencia de propiedad, un aspecto fundamental que no debe subestimarse.

Si quieres conocer otros artículos parecidos a Gastos de Escrituración en Bs. As. puedes visitar la categoría Vivienda.