Expensas: ¿Cuánto Cuestan en Barrios Cerrados?

En el dinámico mercado inmobiliario argentino, uno de los costos recurrentes que más impacta el presupuesto familiar son las expensas. Tradicionalmente asociadas a los edificios de departamentos en las grandes ciudades, hoy en día presentan valores que, sorprendentemente, se asemejan e incluso superan en muchos casos a las de los barrios cerrados y countries, a pesar de las diferencias en el estilo de vida y los servicios que ofrecen. Esta situación genera interrogantes y comparaciones constantes entre quienes buscan una vivienda, ya sea en el corazón urbano o en las afueras con más verde y seguridad.

La percepción general indicaba que la vida en un barrio cerrado implicaba expensas considerablemente más altas. Si bien esto puede ser cierto en algunos casos de desarrollos de lujo con múltiples amenities y servicios premium, el reciente y marcado incremento en los costos de mantenimiento de los edificios en ciudades como Buenos Aires ha acortado esta brecha. Analizar la estructura de costos de cada tipo de propiedad es fundamental para entender esta convergencia de valores.

El Panorama Actual de las Expensas en CABA

Los residentes de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires han sido testigos de un incremento vertiginoso en los gastos ordinarios de sus edificios. Este aumento se ha manifestado de forma aguda en los últimos meses, reflejando la compleja situación económica general. Las expensas promedio en la ciudad, sin considerar posibles deudas o gastos extraordinarios, alcanzaron en diciembre un valor significativamente mayor que en meses previos y, sobre todo, en comparación con años anteriores.

Según datos recientes, las expensas promedio en edificios de CABA correspondientes al mes de diciembre se situaron en $83.958. Este valor representa un salto notable respecto a los $76.418 de noviembre del mismo año. Pero la verdadera magnitud del incremento se observa al comparar con el año anterior: en diciembre de 2022, el promedio era de $32.168. Esto significa un aumento interanual del 160,99%, una cifra que presiona fuertemente la economía de los propietarios e inquilinos.

Ejemplos Concretos en la Ciudad

Para ilustrar esta realidad con números específicos, se pueden citar varios casos que reflejan la diversidad de costos según las características del edificio y la unidad:

• Un departamento de 170 metros cuadrados, ubicado en un edificio de 50 años de antigüedad sin amenities en una zona cotizada de Belgrano (Paseo del Ángel), paga actualmente $178.000 de expensas. Cabe destacar que hace solo dos meses, el monto era de $100.000. En el mismo edificio, una unidad de menor tamaño, de 110 m², abona $110.000.
• En otro edificio sin servicios adicionales, situado en Belgrano, cerca de las Barrancas (zona de Tres de Febrero y Juramento), una unidad de 100 m² experimentó un fuerte salto. En octubre, pagaba $34.000; en noviembre, el valor subió a $48.000; y en enero, alcanzó los $51.000.
• En el barrio de Núñez, en un complejo como Jardines de Libertador, una unidad de tres ambientes paga $150.000 de expensas, habiendo sido de $113.000 en noviembre anterior.
• También en Núñez, un departamento de 110 metros cuadrados en un edificio con encargado y seguridad por tótem (visor), con 13 pisos y 25 unidades, abona $80.000, mientras que dos meses atrás el costo era de $60.000.

En promedio, en Núñez, un departamento de 130 metros cuadrados con seguridad física suele tener expensas que rondan entre los $100.000 y $150.000. En construcciones más antiguas, con seguridad y unidades que superan los 150 metros cuadrados, las expensas pueden llegar a los $180.000.

Si nos desplazamos a Zona Norte del Gran Buenos Aires, pero aún en un formato de condominio con servicios, un ejemplo es Jardines de San Isidro. Una unidad de tres ambientes y 100 metros cuadrados en este complejo con 25 años de antigüedad, que cuenta con amenities y seguridad las 24 horas, pagó $120.000 en noviembre de 2023 y $162.000 en el mes actual. Este caso, si bien está fuera de CABA, comparte características de edificio con servicios, y sus valores son comparables a los más altos de la ciudad.

¿Cuánto Cuestan las Expensas en los Barrios Cerrados?

La comparación directa entre los valores de expensas en departamentos urbanos y los de barrios cerrados en el conurbano bonaerense revela que el contraste no es tan marcado como podría suponerse. De hecho, en muchos casos, los precios se solapan, especialmente si se analizan las comodidades y servicios que ofrecen los barrios cerrados.

Se acepta que los barrios cerrados proponen una calidad de vida diferente, a menudo asociada a mayor espacio, tranquilidad y seguridad, lo cual naturalmente conlleva un costo. Sin embargo, la estructura de costos en estos desarrollos difiere significativamente de la de un edificio tradicional. Una de las principales diferencias radica en la seguridad privada. Se estima que aproximadamente el 50% del costo total de las expensas en un barrio cerrado se destina a este servicio, que incluye vigilancia permanente en accesos, patrullaje perimetral e interno, y sistemas de monitoreo.

Esta fuerte inversión en seguridad es percibida como el principal valor agregado de este tipo de urbanizaciones y explica una gran parte de sus costos operativos. Además de la seguridad, las expensas cubren el mantenimiento de áreas comunes extensas (calles, plazas, espacios verdes), infraestructura deportiva (canchas, piscinas, gimnasios), servicios de jardinería para lotes individuales (en algunos casos o con costo adicional), recolección de residuos diferenciada, y la administración general del complejo.

Comparación con los Edificios de CABA

Al poner los valores en perspectiva, encontramos casos que evidencian la similitud de costos:

• En el barrio Carpinchos, uno de los desarrollos más recientes dentro de Nordelta, una casa de 207 metros cuadrados construidos sobre un terreno de 550 m² tiene expensas que ascienden a $250.000. Este valor, aunque elevado, se justifica por tratarse de un desarrollo de alta gama con infraestructura completa y servicios premium.
• El testimonio de una vecina que alquiló una casa en un barrio cerrado de Escobar durante la pandemia y luego la utilizó como casa de fin de semana es revelador. Las expensas de esa propiedad, que le permitía disfrutar de un entorno más amplio y con verde, se incrementaron gradualmente, llegando a $175.000 mensuales. Este monto, si bien es para una casa con terreno, se acerca a los valores más altos de departamentos grandes en zonas exclusivas de CABA con servicios.

Esta comparación muestra que, si bien la estructura de costos es distinta (seguridad como factor principal en barrios cerrados vs. sueldos de encargados, servicios y mantenimiento general en edificios), el desembolso mensual en concepto de expensas puede ser comparable, o incluso mayor en el caso de ciertos departamentos de alta gama en la ciudad o barrios cerrados de lujo.

El Impacto del Impuesto Inmobiliario Provincial

Un componente adicional y significativo que afecta las expensas en los barrios privados ubicados en la provincia de Buenos Aires es el impuesto inmobiliario que recauda la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA). Este impuesto, que se suma a los costos operativos del barrio (mantenimiento, seguridad, administración), ha experimentado recientemente un aumento considerable.

A partir de febrero, comenzaron a llegar las boletas con aumentos que van desde el 130% hasta un 200% del impuesto inmobiliario, una medida impulsada por el gobierno provincial. Este incremento directo sobre la propiedad impacta de lleno en los costos que deben afrontar los propietarios y, por ende, en las expensas de los barrios.

El Caso de Pilar del Este y la Falta de Subdivisión

Este aumento ha puesto de manifiesto un problema preexistente en muchos desarrollos: la falta de subdivisión y escrituración individual de los lotes. Vecinos del barrio de Pilar del Este, por ejemplo, denunciaron públicamente que, al no contar aún con la subdivisión de sus terrenos, pagarán “impuestos desproporcionados” en relación al tamaño de sus casas. Argumentan que, con el nuevo aumento, el monto que abonarán por bimestre rondará los $90.000.

La queja se fundamenta en que por propiedades que, en su mayoría, no superan los 150 metros cuadrados construidos sobre lotes de alrededor de 500 m², están pagando cerca de $30.000 por bimestre con el esquema anterior. Mientras tanto, quienes poseen casas de 300 metros cuadrados en lotes de 1000 m² en barrios ya subdivididos pagan montos considerablemente menores, como $5000 mensuales en concepto de ARBA. Esta disparidad se debe a que, al no estar escriturado individualmente cada lote, el impuesto se calcula sobre la partida matriz del desarrollo, aplicando montos mucho más elevados que si se facturara por cada unidad funcional.

Los vecinos insisten en que la demora en la aprobación de los trámites de apto técnico, la posterior subdivisión y, finalmente, la escrituración individual por parte de la desarrolladora, los obliga a abonar cifras que “lesionan nuestra economía”. Este problema resalta la importancia de la finalización de los procesos administrativos y legales en los desarrollos inmobiliarios.

Gestiones para Agilizar Trámites

Conscientes de esta problemática, la Cámara de Desarrolladores (CEDU) ha mantenido reuniones con organismos provinciales clave, como la Dirección Provincial de Ordenamiento Urbano y Territorial y ARBA. El objetivo es trabajar conjuntamente para mejorar y agilizar los tiempos y la complejidad de los trámites necesarios para la subdivisión y escrituración. La burocracia, la cantidad de expedientes acumulados y la doble instancia de aprobación (municipal y provincial) son algunos de los factores que demoran estos procesos.

Desde la CEDU, se aspira a establecer mesas de trabajo periódicas para acortar los tiempos hasta llegar a la escrituración. Este objetivo es compartido por propietarios, desarrolladores y organismos públicos, ya que la escrituración no solo resuelve problemas como el del impuesto inmobiliario, sino que también formaliza la propiedad individual, facilitando transacciones y generando un impacto positivo en la inversión, el empleo y la recaudación tributaria.

Factores que Influyen en el Costo de las Expensas

Más allá de la comparación entre CABA y GBA, es útil comprender los diversos elementos que componen y elevan el costo de las expensas en cualquier propiedad, ya sea un departamento o una casa en un barrio cerrado:

• Seguridad: Como se mencionó, es un componente crucial y costoso en los barrios cerrados, incluyendo personal, sistemas de monitoreo, y tecnología. En edificios, la seguridad física o por medios electrónicos también suma, aunque rara vez alcanza el 50% del total.
• Amenities: Piscinas, gimnasios, SUM (Salones de Usos Múltiples), canchas deportivas, spas, etc., requieren mantenimiento constante, personal especializado (guardavidas, instructores), limpieza y reparación. Cuantos más amenities, mayores son las expensas.
• Personal: Sueldos, cargas sociales y ART del personal de seguridad, mantenimiento, jardinería, limpieza, administración y, en edificios, encargados. Este es un componente significativo en ambos tipos de propiedades.
• Mantenimiento y Reparaciones: Gastos recurrentes e imprevistos para mantener en buen estado las áreas comunes, infraestructura, ascensores (en edificios), sistemas de bombeo, techos, calles, luminarias, etc. La antigüedad de la propiedad influye directamente aquí.
• Servicios Públicos: Costos de luz, gas, agua para las áreas comunes, que pueden ser elevados dependiendo del tamaño del desarrollo y el uso de los amenities.
• Impuestos y Tasas: El impuesto inmobiliario (ARBA en Provincia, ABL en CABA), tasas municipales, y otros gravámenes que impactan en el consorcio o la administración del barrio.
• Administración: Honorarios del administrador y costos asociados a la gestión contable, legal y operativa del consorcio o la comisión directiva del barrio.
• Seguros: Pólizas obligatorias para el edificio o el barrio cerrado.

La combinación de estos factores, sumada a la inflación general de la economía, explica por qué las expensas se han convertido en un gasto tan oneroso.

Preguntas Frecuentes sobre Expensas en Barrios Cerrados

¿Por qué las expensas en barrios cerrados son tan altas?

Principalmente debido al costo de la seguridad privada (que puede representar hasta el 50% del total), el mantenimiento de extensas áreas comunes y amenities (piscinas, canchas, club house, jardines), y los servicios de infraestructura interna (calles, luminarias, redes).

¿Son siempre más caras las expensas en un barrio cerrado que en un departamento de CABA?

No necesariamente. Como muestran los ejemplos, los valores en departamentos de alta gama o con muchos servicios en CABA pueden ser similares o incluso superiores a los de barrios cerrados. La diferencia principal radica en la composición del costo (más seguridad en barrios, más personal y servicios básicos en edificios).

¿Cómo afecta el aumento del impuesto inmobiliario a las expensas de un barrio cerrado?

El impuesto inmobiliario provincial es un costo directo para los propietarios. En los barrios cerrados, este impuesto se suma a la liquidación de expensas. Un aumento significativo, como el reciente de ARBA, impacta directamente en el monto final que debe abonar cada vecino.

¿Qué es el problema de la falta de subdivisión y cómo influye en las expensas?

La falta de subdivisión implica que los lotes individuales aún no tienen su propia escritura y partida inmobiliaria. El impuesto inmobiliario se calcula sobre la partida general del desarrollo, lo que a menudo resulta en montos totales más altos que luego se prorratean entre los vecinos, generando expensas más elevadas en concepto de impuestos.

¿Existe alguna forma de reducir el costo de las expensas?

Reducir las expensas es complejo ya que la mayoría de los costos son fijos (seguridad, personal, impuestos). Sin embargo, los vecinos pueden trabajar con la administración para optimizar gastos, renegociar contratos de servicios, controlar el consumo de servicios públicos en áreas comunes y asegurar una gestión eficiente de los recursos del consorcio o barrio.

En conclusión, el costo de las expensas es un factor determinante en la elección y el sostenimiento de una vivienda, tanto en la ciudad como en un barrio cerrado. Si bien el estilo de vida que proponen es diferente, los montos mensuales a desembolsar se han tornado comparables en muchos rangos de propiedades. Comprender qué compone ese costo, especialmente el peso de la seguridad en los barrios cerrados y el impacto de los impuestos y la burocracia, es esencial para tomar decisiones informadas y gestionar de manera efectiva la economía familiar.

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